香港新城控股股票代碼是什么？新城控股的內在價值分析(2)

　　具體分析來看，新城目前屬于成長期，現金分紅比例應高于20%。且2016、2017兩年都是這樣執行的：2016年分紅比例24.3%，2017年分紅比例30%。

　　具體到2018年分紅，由于2016年低于30%，所以2018年的分紅比例最少應該為30%。假設2018凈利潤90-120億，則分紅為27-36億，合每股1.19-1.59，現價23.17，對應股息率5.1%-6.9%。中值6%。

　　展望2019，目前的銷售基本鎖定2019凈利潤增長在50%+，如果仍采用現有分紅辦法，股息率在7.7%-10.3%+。中值9%+。

　　今天十年期國債收益率是：3.69%。股息率已經達到2倍的十年國債息。

　　2016年4月21日，市價14.48元，每10股分紅1.08元含稅，市價分紅率0.71%。

　　2017年5月11日，市價15.16元，每10股分紅3.3元含稅，市價分紅率2.11%。

　　2018年5月18日，市價33.96元，每10股分紅8.1元含稅，市價分紅率2.38%。

　　2019年5月，市價?元。每10股分紅假設約12元左右含稅，市價分紅率假設3%，倒推市價也值40。

　　RNAV：

　　釋義為重估凈資產。RNAV估值法適用于房地產企業或有大量自有物業的公司。其意義為公司現有物業按市場價出售應值多少錢，如果買下公司所花的錢少于公司按市場價出賣自有物業收到錢，那么表明該公司股票在二級市場被低估。

　　RNAV清算價計算新城2018年在40元附近。

　　根據PE、PS、RNAV、股息率等可以粗略估算新城2018年市值波動區間在500億-1000億 之間，2019年大概率在800億-1500億之間波動。

　　雖然公司的內在價值最終決定市場價值，但是內在價值真正起作用的時間大約也就占20%的時間，其余80%的時間是都是市場價值在表演。