多地推行“交房即交證”，住權產(chǎn)權不一化難題破冰

 
核心要聞：    
 
根據(jù)《方案》，2021年1月1日起，長沙市未申請預售許可的新建商品住宅項目必須實施交房交證，這意味著交房交證政策將在上述五區(qū)全面推廣實施。 “交房即交證”，是指開發(fā)建設單位在辦結竣工驗收備案手續(xù)并交房的同時，辦理好不動產(chǎn)登記證書（即房產(chǎn)證）。
 
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近日，《長沙市新建商品房交房交證實施方案》（以下簡稱《方案》）日前正式印發(fā)。根據(jù)《方案》，2021年1月1日起，長沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)內，尚未申請預售許可的新建商品住宅項目必須實施交房交證，這意味著交房交證政策將在上述五區(qū)全面推廣實施。

“交房即交證”，是指開發(fā)建設單位在辦結竣工驗收備案手續(xù)并交房的同時，辦理好不動產(chǎn)登記證書（即房產(chǎn)證）。

雖然長沙市給出90天的“辦證”期限，但與以往動輒2-3年的周期相比，仍然大大縮短。這不僅給購房者的生活帶來諸多便利，在限購、限售等政策多以“交證”為時間準則的前提下，新規(guī)也被認為大大提高了政策的合理性。

近年來，江蘇、浙江杭州、山東淄博、廣西賀州等地均有“交房即交證”的嘗試。有專家認為，這一制度正在開始“破冰”，此后，“住權與產(chǎn)權不同步”的問題有望逐漸得到解決。

長沙的“路徑”

長沙是最早啟動“交房即交證”試點的城市之一。2019年3月28日，長沙市政府發(fā)布《長沙市推進新建商品房交房交證改革試點工作方案》，規(guī)定在長沙五區(qū)試點實施“交房即交證”。2019年11月8日，中建·嘉和城項目的部分業(yè)主成為首批享受“交房交證”政策的市民。

截至2020年上半年，長沙共完成市本級“交房即交證”住宅4722戶、商業(yè)161戶。

2020年9月1日，湖南省發(fā)布《關于開展“交房即交證”改革試點工作的通知（湘自然資發(fā)〔2020〕37號）》文件，其中提到長沙、株洲、湘潭、郴州將成為試點城市，至2020年11月形成“成熟一批、開展一批”的發(fā)展思路，由點到面，推廣至全省。

按照現(xiàn)有規(guī)定，建設單位在辦結竣工驗收備案手續(xù)，并出具相關的材料后，即可達到交房條件。但不動產(chǎn)權證的辦理，必須在完成各種審批程序，同時繳納各項稅費的前提下進行。由于流程復雜、手續(xù)繁多，加之開發(fā)建設單位落實主體責任不到位等原因，一套商品房從預售簽約到收房，再到拿證，往往需要3年甚至更長時間。

“長沙‘交房即交證’改革的思路是將合同約定的交房時間作為新房交房交證的關鍵時間節(jié)點，前后分為交房和交證兩個階段。”長沙市住建局相關負責人介紹，所有行政審批手續(xù)、相關費用（含報建費、土地價款等）及購房業(yè)主的契稅、印花稅、物業(yè)專項維修資金等繳交工作必須在竣工驗收備案前完成。

長沙市同時將項目辦理房屋竣工驗收備案后、不動產(chǎn)首次登記之前的流程前置到房屋竣工驗收備案前。項目完成竣工驗收備案交房后，即具備辦理不動產(chǎn)首次登記的要件資料，可進入交證階段。

在具體實施上，長沙將統(tǒng)一竣工驗收標準，簡化驗收備案流程，優(yōu)化登記辦證服務，確保“交房即交證”政策落實到位。同時將設立新建商品房“交房即交證”窗口，實行一窗受理和限時辦結；各審批階段實行全市統(tǒng)一的“一份辦事指南、一張申請表單、一套申報材料”，所有資料內部流轉，提高業(yè)務辦理效率。

根據(jù)《方案》，長沙將“交房”到“交證”的最長周期限定在90天。其中，開發(fā)建設單位在辦結竣工驗收備案手續(xù)后交房，交房后60天內辦理好不動產(chǎn)首次登記（棟證），首次登記后30天內為資料齊全的業(yè)主辦理好不動產(chǎn)轉移登記（戶證）。

倒逼市場走向規(guī)范

從交房到交證的“時間差”，是行業(yè)長期存在并困擾購房者已久的問題。從具體操作上，這種情況給購房者在落戶、子女入學、銀行貸款等方面造成了一定困擾。

比如，一些購買了熱門學區(qū)房的購房者，因遲遲無法拿到不動產(chǎn)權證書，就無法給孩子上戶口，從而耽誤孩子上學。分析人士普遍認為，在多地為吸引人才而出臺落戶新政的背景下，這種情況顯然會影響到政策效果。

此外，一些開發(fā)商將項目的產(chǎn)權抵押給銀行獲取貸款，一旦出現(xiàn)債務違約，房子也有可能被銀行拍賣，從而出現(xiàn)“一房兩賣”的情況。在此情況下，由于購房者沒有拿到不動產(chǎn)權證，維權之路將會非常艱難。

分析人士認為，這種“時間差”還可能影響樓市調控的效果。當前多地實施的限購、限售等調控政策，多以“交證”為時間準則。“時間差”的存在，導致購房者不得不延長房屋的持有時間，從而影響一部分改善型需求的釋放。

“‘住權與產(chǎn)權不同步’等問題已經(jīng)長期困擾市場發(fā)展。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

2019年3月，國務院辦公廳印發(fā)了《關于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》，提出在2019年底前，流程精簡優(yōu)化到位，全國所有市縣一般登記、抵押登記業(yè)務辦理時間力爭分別壓縮至10個、5個工作日以內；2020年底前，力爭全部壓縮至5個工作日以內。

這一文件未對“交房”與“交證”的時間進行統(tǒng)一化管理，但在客觀上促進了“交房即交證”的推進。

除湖南外，2019年12月，浙江杭州推出商品房“交房即交證”服務；今年以來，廣西賀州、山東淄博先后推行“交房即交證”；6月，江蘇宣布將在全省推廣“交房（地）即發(fā)證”的不動產(chǎn)登記模式，成為首個整省推廣“交房（地）即發(fā)證”不動產(chǎn)登記模式的省份。

潘浩稱，隨著制度的逐漸“破冰”，預期“十四五”期間，多地多城市將陸續(xù)出臺類似辦法，將住權與產(chǎn)權的時限對齊。