在融資新規(guī)提出對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控的背景下，近期房企降負(fù)債、回籠資金的動(dòng)作較頻繁。“踩線”房企多尋求出售負(fù)債較高項(xiàng)目或非地產(chǎn)主業(yè)標(biāo)的。同時(shí)，緊抓融資機(jī)會(huì)，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，并在“金九銀十”進(jìn)行促銷。

　　專家表示，出售資產(chǎn)行為短期或延續(xù)。長期來看，房企需擴(kuò)大精細(xì)化管理廣度和深度，尋求合理穩(wěn)健的發(fā)展路徑。

　　出售資產(chǎn)案例較多

　　近期，房企出售資產(chǎn)進(jìn)行“瘦身”的案例較多，表現(xiàn)為兩大特征：一是多為“踩線”房企；二是出售標(biāo)的經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)表現(xiàn)多數(shù)欠佳或非地產(chǎn)主業(yè)。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所9月27日披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業(yè)管理（重慶）有限公司，擬轉(zhuǎn)讓貴陽黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)。截至2020年8月31日，貴陽黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)收入為0元，營業(yè)虧損1077.37萬元，凈虧損805.21萬元；總資產(chǎn)25.68億元，負(fù)債合計(jì)8.56億元，所有者權(quán)益17.11億元。

　　中國金茂附屬公司福州興茂房地產(chǎn)有限公司，擬掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)。后者經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)信息咨詢等。截至2020年8月31日，福州濱茂營業(yè)收入為0元，營業(yè)虧損688.54萬元，凈虧損687.7萬元；總資產(chǎn)為39.77億元，總負(fù)債達(dá)32.84億元，所有者權(quán)益為6.93億元。

　　招商蛇口(行情001979,診股)擬轉(zhuǎn)讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司（簡稱“招盛閣置業(yè)”）100%股權(quán)。招盛閣置業(yè)經(jīng)營范圍為自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理。截至2020年7月31日，招盛閣置業(yè)營業(yè)收入為1142.13萬元，營業(yè)利潤為742.5萬元，凈利潤為556.88萬元，資產(chǎn)總額1.56億元，負(fù)債總計(jì)1.40億元，所有者權(quán)益1651.11萬元。值得注意的是，近期招商蛇口發(fā)布了多個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告。

　　中南建設(shè)(行情000961,診股)日前公告，擬轉(zhuǎn)讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權(quán)。截至2020年6月30日，南通中南谷經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為954.02萬元，總負(fù)債為786.25萬元，1-6月凈虧損133.73萬元。中南建設(shè)表示，該交易完成后，公司將進(jìn)一步聚焦主業(yè)。

　　國泰君安(行情601211,診股)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述房企均有“踩線”情況。“三道紅線”包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“踩線”的分檔，將對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行差異化管控。

　　“出售部分項(xiàng)目，房企可以盡快回籠資金，緩解短期償債壓力。同時(shí)，剝離盈利能力較弱或非地產(chǎn)類項(xiàng)目，可以獲得大量資金，進(jìn)一步優(yōu)化整體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦地產(chǎn)主業(yè)。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，“三道紅線”對(duì)激進(jìn)擴(kuò)張的房企影響較大，降負(fù)債成為亟需解決的問題。“短期‘踩線’房企出售資產(chǎn)行為或延續(xù)。有的房企則抓住窗口期融資，加快調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。”

　　抓融資促銷售

　　部分房企則繼續(xù)融資，“以新?lián)Q舊”調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　華僑城集團(tuán)有限公司9月24日公告稱，公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券（第一期）品種一的發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率4.38%。公告披露，募資將用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)性。

　　9月25日，金科股份(行情000656,診股)80億元公司債券發(fā)行獲深交所通過。該公司債首期發(fā)行金額不超過40億元（含），期限不超過7年，募資擬用于償債。

　　根據(jù)克而瑞研報(bào)，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%-4%之間。如中國中鐵(行情601390,診股)35億元公司債的票面利率為3.95%，美的置業(yè)30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%。

　　整體看，今年以來房企新發(fā)的人民幣債券票面利率低于往年。

　　貝殼研究院指出，就三季度情況看，8月、9月房企發(fā)債額環(huán)比有所下降。四季度融資規(guī)模大概率保持環(huán)比下降，房企銷售端壓力加大。為沖擊年度目標(biāo)，房企或多采用促銷政策，對(duì)沖融資端壓力。

　　9月23日，中國奧園推出“奧園挑房節(jié)·限時(shí)88折起”活動(dòng)，覆蓋北京、廣州、深圳、東莞、南寧、成都等20座城市。9月7日，中國恒大首先打響“金九銀十”促銷。全國樓盤全線7折，并提出“金九銀十”兩個(gè)月單月銷售額沖刺1000億元，“金九銀十”期間推盤40多個(gè)項(xiàng)目。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月20日，全國30大中城市商品房合計(jì)成交1215萬平方米，成交面積較8月同期上漲5.6%。

　　看重“管理紅利”

　　“長期看，好的產(chǎn)品和服務(wù)才是房企長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。”劉水表示，房企需要在精細(xì)化管控方面擴(kuò)大深度和廣度。

　　萬科董事會(huì)主席郁亮日前表示，以“三道紅線”為代表的行業(yè)政策影響深遠(yuǎn)，其影響力不亞于2002年的土地“招拍掛”制度。這是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，是對(duì)所有開發(fā)商的挑戰(zhàn)。

　　郁亮指出，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利和金融紅利已經(jīng)遠(yuǎn)去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業(yè)應(yīng)該聚焦好產(chǎn)品、好服務(wù)，實(shí)施長期主義。

　　萬科南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官孫嘉稱，萬科南方區(qū)域要聚焦產(chǎn)品和服務(wù)，鞏固和提升基本盤，進(jìn)一步完善業(yè)務(wù)和管理架構(gòu)。孫嘉將萬科南方區(qū)域新業(yè)務(wù)管理架構(gòu)稱為“一體、兩翼、雙核”。其中“一體”是指整個(gè)南方區(qū)一盤棋，把整個(gè)區(qū)域的精力、資源通過協(xié)作方式凝聚起來，更高效地服務(wù)客戶，滿足客戶各方面需求。

　　著手產(chǎn)品和服務(wù)端成為眾多房企的共識(shí)。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德日前接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)稱，公司重視且堅(jiān)持創(chuàng)新引領(lǐng)高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。“這是公司主要的競爭力。”

　　中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績會(huì)上稱，房地產(chǎn)增量部分減少，未來發(fā)展主要在存量上，地產(chǎn)商將更注重科技含量的住宅，企業(yè)將通過智慧社區(qū)、綠色建筑、裝配式住宅提升產(chǎn)品競爭力。

　　“長期看，房企要加強(qiáng)自身內(nèi)增長、精細(xì)化運(yùn)營，尋求合理穩(wěn)健的發(fā)展路徑。精細(xì)化運(yùn)營要求房企注重主業(yè)，包括去化速度、回款能力、財(cái)務(wù)指標(biāo)是否穩(wěn)健等。”王小嬙表示。