“浦西F4”誰是上海“國慶檔”人氣王...
核心要聞：
9月上海樓市共推出35個新盤，入市房源數高達8672套。而去年同期，這一數據為18個新盤近6500套房源，供應量大幅提升。加上8月入市的31個新盤8007套房源，市場可選資源充沛。
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沉寂了近3年的上海樓市，正在持續(xù)走熱。
一、二手行情均受這一熱度傳導，量價齊升。
新房方面，網簽成交數從3、4月份開始回暖，5月份沖至9013套，8月成交7824套，始終在高位盤桓。
這一體量是什么概念？
即從5月開始隨便一個月的單月成交量都為近兩年來的新高。
二手房的表現則更直觀。
5月突破2.5萬套之后，成交量仍在持續(xù)走高，6月高達28137套，七月沖至29108套，8月繼續(xù)保持在28801套的高位。
有中介行業(yè)上海區(qū)域中層對《國際金融報》記者表示，近來行情太火了，除了優(yōu)質學區(qū)房大漲外，普通二手房從3月到現在漲幅也有5%了。
有楊浦濱江的業(yè)主對記者表示，他半年前準備把房子掛上網時中介建議定價530萬元左右，現在同小區(qū)里樓層、裝修均不如他的房子，掛牌價已經達到565萬元。
熱度高漲的市場也在影響著交易者的心態(tài)。
見到《國際金融報》記者前，中介龐健（化名）剛剛結束與委托其售房的業(yè)主間的爭執(zhí)。深耕虹口市場17年來的他，是門店有名的“百萬經紀人”。9月中旬，一名相識的業(yè)主將自己臨近北外灘的虹口某次新小區(qū)的房源委托給了龐健，市場的熱度讓龐健相信這套房源不難出手。他自掏8000元，簽了獨家委托協(xié)議，約定2個月內房源成交。掛牌后一周，業(yè)主找到龐健要上調掛牌價20萬元，擔心漲價后影響交易周期的龐健幾經勸阻，但業(yè)主執(zhí)意上調，他堅信在這個高溫的樓市里自己的房源依然搶手，雙方最終各讓一步，房源上漲10萬至898萬元。
龐健一邊修改門店白板上的房源價格，一邊無奈道：“同小區(qū)的一個大面積兩室，3月成交時還是880萬，8月已經漲到1000萬了，9月賣了一套1100萬。現在我們勸房東掛低點沒用，高價市場依然有人接盤，沒辦法。”
這是當下上海樓市的真實寫照。
高居不下的市場熱度為“雙節(jié)”里的申城樓市再添把火，據《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計，假期前后有23個項目入市參與到“國慶檔”滬上新盤爭奪戰(zhàn)中，廝殺激烈，高潮迭起。
“搶跑”者結局迥然
從供應來看，9月上海樓市共推出35個新盤，入市房源數高達8672套。而去年同期，這一數據為18個新盤近6500套房源，供應量大幅提升。加上8月入市的31個新盤8007套房源，市場可選資源充沛。
記者注意到，有9大項目為搶占國慶檔，提前一步卡在了節(jié)前3日內開盤入市，分別是金山新城的金玥灣、松江新城的合景天悅賦、崇明陳家鎮(zhèn)的東灘花園、青浦趙巷的映虹橋、徐匯康健的天悅、金山新城的光明金山府、奉賢南橋的光明九胤、嘉定新城的莫里斯花園和松江新城的華發(fā)象嶼華府，共計2459套房源可選。從區(qū)域來看，多為郊區(qū)項目。
其中，有兩個新盤已率先從這場國慶爭奪戰(zhàn)中脫穎而出。徐匯康健板塊的天悅開盤推出了100㎡3房房源共84套，收獲認籌數481組，認籌率達572%，為月內第二高，目前已經清盤；華發(fā)象嶼華府9月30日開盤收獲145.16%較高認籌率，目前僅剩少量房源可售。
其余6盤均位于外環(huán)外，屬認籌未過100%或未公布搖號開盤者，國慶期間均是現房可售。
相較于已開盤項目，處于認籌期的新盤或許才是這個假期真正的主力軍。
《國際金融報》記者統(tǒng)計發(fā)現，10月1日-8日，共有11個新盤宣告在此期間認籌，供應較為充沛。除古北金鷹府位于中外環(huán)間，其余10個項目均處于外環(huán)外，入手門檻相對較低；產品類型包含遠郊剛需戶型、疊墅及合院戶型，照過往去化速度看，部分大戶型高總價產品或將面臨去化困難的窘境。
認籌金最高的是閔行浦江板塊的桂鴻院，本次推出310-382㎡院墅與194㎡平層產品，認籌金分別為300萬元與150萬元，整體戶型較大總價偏高，且距離軌交8號線2公里路程，對普通剛需及剛改購房者并不友好。
區(qū)內金虹橋板塊的古北金鷹府亦宣告于假期內推出三期新房共46套，認籌金高達280萬元，較7月加推時認籌金高出了190萬，這與其本次推出的245㎡大戶型有關，總價在1400萬元起，入手門檻較高。
浦東惠南板塊同期有2個項目認籌。君御公館最早開啟認籌，認籌金50萬元，本次項目為全新盤首推，產品類型為建面約93-125㎡的3-4房，共184套，取證均價3.4萬元/㎡。
距離君御公館7公里的海玥瑄邸亦宣告于9月30日-10月5日期間認籌，認籌金38萬元，主推建面約81-159㎡2-4房及部分洋房、疊墅產品，共412套，總價在268萬起。值得一提的是，兩項目距離軌交16號線均有1.6公里距離，公共交通略有不便。
認籌金在20萬元檔的有4個新盤，分別是寶山羅店板塊的中集金地美蘭城、青浦淀山湖板塊的首創(chuàng)禧悅繁華里、崇明陳家鎮(zhèn)板塊的仁恒海和院、寶山顧村板塊的大華錦繡四季，4個項目均為新房市場里的“老盤”新加推。
其中，中集金地美蘭城在今年前9月成交銷售面積達6.41萬㎡，位居上海樓盤銷售面積排行榜第6位；成交套數達698套，位居上海樓盤銷售套數排行榜第3位。
此外，東灘云墅、中建錦繡溪庭、萬科西郊都會等項目均宣告于10月1日-8日期間開啟認籌，認籌金5萬-10萬元不等。
浦西“F4天團”浮出水面
相較于認籌期項目的搶收，不少即將入市的項目也在這個國慶檔加緊蓄客，其中浦西F4（新湖明珠城+青藍國際+青云壹號+保利天匯）關注度頗高。
從區(qū)位來看，F4成員分布于虹口、楊浦、普陀、靜安（閘北）四區(qū)，均為內環(huán)內項目，單價約在10萬-12萬之間，上車門檻千萬元以上，不管是價格還是開盤進度，彼此間具備一定的競品屬性。
坐落于新盤項目甚少的楊浦區(qū)，鞍山板塊的保利天匯吸引了不少眼球。即使售樓處尚未建好開放，開發(fā)商也不愿錯過國慶檔的熱度，索性在項目不遠處的旭輝商業(yè)廣場搭建了個臨時售樓處。《國際金融報》記者實地探訪發(fā)現，這個不到20㎡的小空間里擠滿了30余人，小小的沙盤被圍了個水泄不通。飯點時分，有些取號排隊的客人索性加入看房大軍。
保利天匯的臨時售樓處里人潮涌動（孫婉秋攝）
12名中介賣力地向前來咨詢的客戶做著介紹，末了不忘提前客戶先驗資，“首套400萬，二套800萬”。
事實上，隨著市場熱度的升溫，開發(fā)商驗資的門檻也水漲船高，他們嚴苛地篩選著意向客戶們，“F4”們近乎全部按照首付標準來進行驗資。
夜幕降臨，保利天匯的銷售員依然在等待客戶（孫婉秋攝）
由于尚未取證，保利天匯尚無開盤價，銷售王恒（化名）告訴《國際金融報》記者，公司要求對外報價統(tǒng)一口徑為11.5萬元。這也意味著，相較于周邊的次新盤現代綠洲城，均價高出近3.5萬元，比1.5公里外的虹口區(qū)建邦16區(qū)均價高出1.8萬元左右。
對于記者提出的這一預售價是否能申請通過，王恒坦言“很難”，其認為大概率在10萬+左右。
和愛人一起了解完情況后，楊潔（化名）告訴《國際金融報》記者，她想置換一套學區(qū)房，楊浦區(qū)優(yōu)質教育資源豐富，原以為保利天匯有機會對口打虎山路第一小學（后者是楊浦連續(xù)多年第一梯隊小學），但銷售坦言近乎沒有可能，學區(qū)的落空讓保利天匯在楊潔夫婦心里失去了吸引力。
在保利天匯身上未能實現的學區(qū)正成為10公里外新湖明珠城的強力賣點。
新湖明珠城售樓處（孫婉秋攝）
不同于其他三個項目只能看沙盤，樣板間已經開放的新湖明珠城讓國慶期間慕名前來的購房者體驗更為徹底。由于此次新開房源仍位于此前的三期項目中，新湖明珠城對口的小學為普陀區(qū)第一梯隊的江寧路小學，銷售邱屹（化名）自信道：“除了前灘板塊，目前新盤項目中沒有比我們對口學校更好的了。”剛剛辦理完第732組客戶驗資的邱屹對《國際金融報》記者表示，此次加推房源400多套，目前已驗資730多組，認籌率突破100%近無懸念。
新湖明珠城沙盤（孫婉秋攝）
相較于明珠城項目，新湖在青藍國際二期上的產品力優(yōu)勢體現得更為徹底。
由于一期交付的珠玉在前，二期尚未開盤便讓市場充滿期待。2017年一期項目交付時，無論是蜂窩鋁板&進口石材的外立面還是內部裝備標準均豪華得近乎不計成本，加上物業(yè)的良好管理，使得青藍國際一期已經使用3年依然如新。
朱凡（化名）一家在小區(qū)實地轉了一圈后決定驗資，他對小區(qū)里兩個下沉式庭院頗為滿意，剛從400米外的融創(chuàng)青云壹號過來的他坦言：“價格不相上下的兩個項目，產品端的打造依然存在不小差異。”
青藍國際一期外立面（孫婉秋攝）
一條東寶興路將相距不過383米的兩個項目分割在了兩個區(qū)域，青藍國際在靜安（閘北），青云壹號在虹口。
一對夫妻從車里下來，妻子略帶疑惑地問丈夫是否找錯了，由于丈夫堅持跟著導航過來的，所以妻子不放心在青云壹號的售樓處門口問了聲，“這是否為融創(chuàng)北外灘壹號（項目曾用案名）？”在得到肯定答復后，她有些失落地對一旁丈夫嘀咕，不明白這個地段和北外灘有什么關系。
誠然，從地理位置來看，青云壹號地處四川北路板塊，項目距離北外灘尚有4公里左右的距離，且周邊不少老公房，界面觀感一般。
融創(chuàng)青云壹號施工銘牌（孫婉秋攝）
銷售劉露（化名）卻將周邊的破敗視作對青云壹號的襯托，她說這樣才顯得“青云壹號像一顆明珠一樣。”她透露126㎡4室的小洋房由于得房率高達87%，已吸引了不少客戶持幣待購。“我手上有不少客戶為了中簽已經發(fā)動了身邊的親朋好友準備了4、5個號來搖號。”她預測“千人搖這次是跑不掉了”。
青云壹號沙盤（孫婉秋攝）
多個新盤撐起了為期8天的國慶檔，它們的表現也決定了黃金周的最終成色。