上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求復(fù)蘇，投資者逐步青睞數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)

 
核心要聞：    
 
 隨著住宅銷售的持續(xù)復(fù)蘇，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2020年整體成交量將超過2019年，一手價(jià)格可能在第四季度繼續(xù)小幅上漲。此外，近期，上海放寬對(duì)四所高校應(yīng)屆生的落戶政策，預(yù)計(jì)未來幾年剛需購房者的需求將會(huì)增加。
 
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隨著新冠疫情得到有效控制，上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求逐步復(fù)蘇。仲量聯(lián)行10月13日發(fā)布的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)16.2萬平方米，為二季度凈吸納量的約2倍。其中，內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長。

內(nèi)資證券公司和律所租賃需求活躍

在三季度16.2萬平方米的上海辦公樓凈吸納量中，非中央商務(wù)區(qū)的辦公樓凈吸納量為15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負(fù)3.3萬平方米；上海中央商務(wù)區(qū)的辦公樓凈吸納量則在過去兩個(gè)季度負(fù)值后首次轉(zhuǎn)正，為6200平方米。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事朱熙東向記者表示，內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長。

在供應(yīng)量方面，今年三季度，上海共有四個(gè)新項(xiàng)目竣工，總供應(yīng)量為43.1萬平方米。位于中央商務(wù)區(qū)的上海長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)在三季度竣工，總建筑面積達(dá)12.2萬平方米；非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有三個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積共30.9萬平方米。

“新增供應(yīng)使中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至12.1％。”朱熙東表示，“非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，盡管有較多新增供應(yīng)，穩(wěn)健的成本節(jié)約需求使空置率僅小幅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至31％。”

朱熙東預(yù)計(jì)，鑒于規(guī)劃和租客構(gòu)成等因素，前灘未來有望成為上海最炙手可熱的CBD。

投資者逐步青睞數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)

在租賃市場(chǎng)回暖同時(shí)，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)繼續(xù)受到謹(jǐn)慎情緒影響。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，　2020年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)總交易額達(dá)到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6％，同比降幅達(dá)18.6％。而2020年前三季度合計(jì)交易額552億元，同比降幅更是高達(dá)四成。

仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成預(yù)計(jì)，上海房地產(chǎn)大宗交易連續(xù)兩個(gè)季度下跌，屬于比較消極的信號(hào)，“即便四季度交易量也有百來億元，但全年相比去年1000億元左右的交易量還是要下降40%左右，疫情對(duì)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)還是有影響的。”

投資者類型方面，葉建成透露，2020年前三季度，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中自用型買家占主導(dǎo)地位，高達(dá)75%，比如，國海證券以人民幣14億元購置了綠地外灘中心C1大樓；某科創(chuàng)板企業(yè)購置上海漕河涇地區(qū)的一個(gè)辦公樓項(xiàng)目作為自用。在投資類別方面，辦公樓資產(chǎn)仍是買家首選，上海三季度辦公樓總交易額達(dá)人民幣95億元，占上海總交易額的65.5％。

葉建成同時(shí)表示，鑒于經(jīng)濟(jì)不確定性和辦公樓市場(chǎng)未來供應(yīng)較多的考量，機(jī)構(gòu)投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類別，其中，數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞，三季度總交易額達(dá)人民幣27億元，占總交易額的18.6％。

“由于卓越的回報(bào)，另類資產(chǎn)（如數(shù)據(jù)中心）已成為許多投資機(jī)構(gòu)值得關(guān)注的投資選項(xiàng)。我們預(yù)計(jì)，投資者將通過投資組合更多元化來降低風(fēng)險(xiǎn)，特別是通過增加對(duì)物流地產(chǎn)和另類資產(chǎn)的投資來實(shí)現(xiàn)。”　葉建成表示。

展望2020年四季度，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的投資者情緒和交易量仍較為低迷。“目前，租金在下降，投資收益率在上升，投資者都在觀望。”葉建成表示。

住宅市場(chǎng)三季度成交300萬平方米

在商業(yè)地產(chǎn)租賃回暖、投資依然低迷同時(shí)，上海一手住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖。數(shù)據(jù)顯示，三季度上海整體市場(chǎng)共成交300萬平方米，環(huán)比增長21.8%，同比增長35.4%。

其中，高端住宅市場(chǎng)同樣銷售勢(shì)頭良好，尤其是一些位于有較大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，比如帶有完善配套設(shè)施或?qū)W區(qū)資源的新項(xiàng)目受到市場(chǎng)追捧并在開盤首日即告售罄。

在一手住宅供應(yīng)方面，隨著限價(jià)小幅松動(dòng)和成交穩(wěn)步復(fù)蘇，開發(fā)商繼續(xù)加速推盤，上海三季度共迎來約280萬平方米的新增供應(yīng)，環(huán)比上升30%。高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)有所放緩，三季度共有四個(gè)新項(xiàng)目推出447套住宅，環(huán)比下降72.1%，不過，新項(xiàng)目取得了更高的備案價(jià)格，推動(dòng)高端一手價(jià)格環(huán)比上漲0.3%至120281元/平方米。

隨著住宅銷售的持續(xù)復(fù)蘇，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2020年整體成交量將超過2019年，一手價(jià)格可能在第四季度繼續(xù)小幅上漲。此外，近期，上海放寬對(duì)四所高校應(yīng)屆生的落戶政策，預(yù)計(jì)未來幾年剛需購房者的需求將會(huì)增加。