2021北京寫字樓市場分析：未來租金會再下降嗎？

　　高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，2020年對于北京寫字樓市場來講也是跌宕起伏的一年。從疫情蔓延到有效防控，整個(gè)市場經(jīng)歷了過山車一樣的行情，多項(xiàng)監(jiān)測數(shù)據(jù)都刷新了歷史記錄。通過整理全年的數(shù)據(jù)，高力國際通過分析下面三項(xiàng)北京寫字樓市場的新紀(jì)錄，抽絲剝繭復(fù)盤2020年，同時(shí)給出其對于2021年的基本研判。

　　1、疫情嚴(yán)重抑制了企業(yè)辦公需求的釋放，實(shí)際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預(yù)租面積后，全年凈吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，疫情對于寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，凈吸納量的快速恢復(fù)一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主主動(dòng)為企業(yè)提供了更有競爭力的租賃條件所致。在子市場方面，麗澤一舉成為最火熱的區(qū)域，全年凈吸納量接近10萬平方米，其次是亞奧和望京酒仙橋。麗澤之所以能夠一騎絕塵，核心原因還是其突出的性價(jià)比。亞奧由于毗鄰金融街和中關(guān)村，其租金水平較這兩個(gè)區(qū)域有非常強(qiáng)的競爭力，吸引了大量這兩個(gè)區(qū)域的外溢需求。望京酒仙橋從2018年起就進(jìn)入了去化周期，經(jīng)過三年的努力，空置率從2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，80%的新增需求來自于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。

　　2、供需不平衡的問題在2020年被進(jìn)一步放大，空置率創(chuàng)近十年新高。在2020年四季度，新入市項(xiàng)目體量低于預(yù)期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應(yīng)項(xiàng)目約60萬平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平，主要原因還是由于疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目延遲入市。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，空置率繼續(xù)走高達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預(yù)測。北京甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，2020年是十三五的收官之年，如果用一句話形容十三五期間的北京寫字樓市場的話，就是“在三期疊加的大環(huán)境下，天量供應(yīng)和疫情肆虐持續(xù)推高市場空置率，租金出現(xiàn)合理回調(diào)，城市競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)”。2021年又是十四五的開局之年，如果用一句話預(yù)測十四五期間的北京寫字樓市場的話，就是“在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下，改革開放和創(chuàng)新引領(lǐng)推動(dòng)需求回升，市場進(jìn)入去化周期，北京進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段”。