未上市的公司怎么估計市值？估值方法有哪些(4)

　　RNAV是Revaluated Net Assets Value的簡寫，釋義為重估凈資產。計算公式：RNAV =(物業面積×市場均價-凈負債)/總股本。物業面積，均價和凈負債都是影響RNAV值的重要參數。RNAV估值法適用于房地產企業或有大量自有物業的公司。其意義為：公司現有物業按市場價出售應值多少錢，如果買下公司所花的錢少于公司按市場價出賣自有物業收到錢，那么表明該公司股票在二級市場被低估。

　　對公司各塊資產分別進行市場化的價值分析，從資產價值角度重新解讀公司內在的長期投資價值。股價相對其RNAV，如存在較大幅度的折價現象，顯示其股價相對公司真實價值有明顯低估。較高的資產負債率(過多的長短期借款負債)和較大的股本都將降低RNAV值。

　　RNAV法推算(以商業為例)

　　(1)對商業地產對商業地產分類，確定其適用的估值方法：分類，確定其適用的估值方法：

　　細分業態(便利店、標準店、大賣場等)被處置的可能性，細分業態與主營業務的相關度;

　　(2)對商業地產的面積做出初步估算對商業地產的面積做出初步估算: 部分物業建筑面積的數據可能沒有公開，需要調研后加入;

　　(3)確定物業的均價： 市場均價決定于稀缺程度。