未上市的公司怎么估計市值？估值方法有哪些(4)

　　RNAV是Revaluated Net Assets Value的簡寫，釋義為重估凈資產(chǎn)。計算公式：RNAV =(物業(yè)面積×市場均價-凈負(fù)債)/總股本。物業(yè)面積，均價和凈負(fù)債都是影響RNAV值的重要參數(shù)。RNAV估值法適用于房地產(chǎn)企業(yè)或有大量自有物業(yè)的公司。其意義為：公司現(xiàn)有物業(yè)按市場價出售應(yīng)值多少錢，如果買下公司所花的錢少于公司按市場價出賣自有物業(yè)收到錢，那么表明該公司股票在二級市場被低估。

　　對公司各塊資產(chǎn)分別進(jìn)行市場化的價值分析，從資產(chǎn)價值角度重新解讀公司內(nèi)在的長期投資價值。股價相對其RNAV，如存在較大幅度的折價現(xiàn)象，顯示其股價相對公司真實價值有明顯低估。較高的資產(chǎn)負(fù)債率(過多的長短期借款負(fù)債)和較大的股本都將降低RNAV值。

　　RNAV法推算(以商業(yè)為例)

　　(1)對商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)分類，確定其適用的估值方法：分類，確定其適用的估值方法：

　　細(xì)分業(yè)態(tài)(便利店、標(biāo)準(zhǔn)店、大賣場等)被處置的可能性，細(xì)分業(yè)態(tài)與主營業(yè)務(wù)的相關(guān)度;

　　(2)對商業(yè)地產(chǎn)的面積做出初步估算對商業(yè)地產(chǎn)的面積做出初步估算: 部分物業(yè)建筑面積的數(shù)據(jù)可能沒有公開，需要調(diào)研后加入;

　　(3)確定物業(yè)的均價： 市場均價決定于稀缺程度。