中國共有40個地級市的平均單價超過萬元大關(guān)，其中，三亞、珠海和蘇州位居前三；從區(qū)域分布來看，主要集中在浙江、江蘇、福建、廣東和河北5省，東部沿海占據(jù)絕大多數(shù)。此外，中西部也有3市入列。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，房價高的普通地級市主要是集中在東南沿海地區(qū)和環(huán)京區(qū)域，尤其是在浙江、江蘇、福建等地，高房價城市連片存在。另外，一些旅游城市的價格也比較高。

　　近日，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月，全國商品房銷售面積為11.71億平方米，同比下降1.8%， 商品房銷售額累計實現(xiàn)11.56萬億元，同比增長3.7%。

　　以此進(jìn)行折算，2020年前三季度，全國商品房均價達(dá)到9878元，離萬元大關(guān)只有一步之遙。

　　如果只看單月，從7月開始，全國商品房均價就已觸及萬元門檻。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，7-9月，全國商品房銷售均價分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。

　　注意，這一數(shù)字是就新房均價而言。眾所周知，由于限價、網(wǎng)簽滯后因素的影響，月度商品房銷售數(shù)據(jù)可能存在一定失真，但這種失真并不影響長期走勢。

　　同時，這一數(shù)字是針對全國所有城市而言，難免存在“平均數(shù)效應(yīng)”——既囊括北上深這些房價超6萬的一線城市，也包括以杭州廈門南京為代表的房價突破2萬元的二線城市，也不乏房價仍未過萬的三四線城市。

　　事實上，隨著這一輪樓市上行，目前全國房價低于5000的城市已經(jīng)屈指可數(shù)。

　　相比而言，絕大多數(shù)中東部地級市房價均在六七千元以上，浙江全部地級市房價都已突破萬元門檻，成為全國唯一一個地級市房價全部破萬的省份。

　　從1998年到2020年，全國房價從2000元漲到1萬元左右，翻了5倍。

　　1998年是一個重要的歷史節(jié)點。當(dāng)年，住房商品房改革正式啟動，福利分房逐步退出歷史舞臺，房地產(chǎn)正式登堂入室。

　　當(dāng)時全國商品房均價為2000元左右，在如今寸土寸金的上海陸家嘴(行情600663,診股)區(qū)域，當(dāng)時房價僅有5000元左右，如今均價早已突破8萬元。

　　當(dāng)時，依靠暢銷小說《三重門》聲名大噪的韓寒曾回憶說，父母讓他買房子：當(dāng)時上海郊區(qū)的房價幾百到一千元，市中心三千元，我說，這房價太貴了，市中心三千元一平米，買一百平要三十萬，老百姓(行情603883,診股)要工作十多年才能買得起房子，這是虛高的。工作五年，買個一百平的房子，才是合理的。

　　后來，韓寒沒在上海買房。不過兩年后，他還是以3500元的均價在北京管莊買下了人生第一套房子，目前，這個小區(qū)二手房均價6萬+。

　　這個場景，如今會讓許多人唏噓不已。

　　從1998年至今，中國樓市整體上處于上行階段。這背后與房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的效應(yīng)息息相關(guān)，但也不乏經(jīng)濟(jì)高速增長、居民收入兩位數(shù)增長、居住需求改善的迫切性等客觀條件所致。

　　畢竟，從1998年到2019年，中國GDP從8萬億元增長到近100萬億元，翻了10多倍；全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5425元增長到4.23萬元，接近8倍。

　　至于更受關(guān)注的廣義貨幣總量（M2），則從10.4萬億升至200萬億，接近20倍。

　　置于長周期來看，除了以深圳為代表的一二線城市，全國房價漲幅可能并沒有想象中的那么夸張。

　　20多年來，房價并非一直上漲。

　　2008年，受全球金融危機(jī)影響，全國房價呈現(xiàn)普跌走勢。廣州深圳杭州等地的回撤幅度最高甚至超過20%，大多數(shù)三四線城市房價陷入谷底。

　　不過，2008年底，四萬億大投資橫空出世，樓市隨即重回上行軌道。這波上漲一直持續(xù)到2011年，最終北京出臺了“限購令”，這是限購首次出現(xiàn)在歷史舞臺。

　　2014年，樓市遭遇高庫存之困，樓盤降價的消息不絕于耳。連時任萬科總裁的郁亮在《人民日報》撰文提出“白銀時代”的概念：

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，過去“膽大為王”，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了。

　　郁亮沒想到的是，雖然樓市黃金歲月已逝，但政策能量仍然超乎想象。借助去庫存政策、棚改貨幣化、貨幣寬松等重磅級手段，樓市不僅得以從低谷一躍而起，甚至還創(chuàng)造了全國性的普漲。

　　隨之而來的，是史上最嚴(yán)樓市調(diào)控。與當(dāng)初北京試水限購不同，這一次限購、限貸、限售、限價齊齊上陣，樓市調(diào)控從2016年一直加碼到2020年，絲毫未見全面松綁的跡象。

　　在經(jīng)濟(jì)周期和調(diào)控周期的影響之下，樓市再次面臨大分化走勢。

　　如今，有城市在上漲，有城市在下跌，熱門城市“萬人搖號搶房”，冷門城市一再降價無人問津。

　　從長期因素來看，與6年前乃至12年前相比，人口紅利已經(jīng)所剩無幾，老齡化率不斷創(chuàng)下新高，而00后和10后相比90后整整少了幾千萬，大多數(shù)城市住房已經(jīng)接近過剩狀態(tài)，基本面早已不同于過去。

　　當(dāng)然，樓市分化背后，經(jīng)濟(jì)增長在分化，人口流動在分化，資金流動也在分化。

　　中心城市仍然呈現(xiàn)強預(yù)期的特征，而三四線及偏遠(yuǎn)地區(qū)，如果沒有全國性的放水或棚改貨幣化這樣的超級政策加持，恐怕終究要接受基本面的挑戰(zhàn)。

　　這是不是新的時代趨勢，未來有沒有再次重啟全國性普漲的可能，仍有待觀察。（國民經(jīng)略）