首爾公寓樓價格漲了近6成 韓國2020房價暴漲原因解讀(2)

　　韓國首爾60%的家庭都是租戶，雖然這在全球主要中心城市中還算是“正常”，但是由于韓國獨特的租約結構，這些租戶家庭大多數都擁有購買住房的實力。

　　首爾大約有一半的租約是必須向房東繳納房價60%-80%的押金的，交了押金后可以“免費住”規定的年數，期滿可以退房退押金；剩下一半是正常的押金+月租模式。

　　拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買了10億韓元的房子，然后租出去可以收進來8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……

　　經過幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動巨量房產——當然，這是在政府限購限貸之前的玩法。

　　在房價相對穩定的時候，房東需要承擔按揭貸款，租戶愿意用付巨額押金的方式來換取“免租金”——因為綜合算下來，這些資金放在銀行里的月利率，低于月租金；同時，用這些錢付首付貸款買房，每月還會產生負的按揭現金流，影響生活和消費水平——而免費租房，“省下來”的按揭款可以用來干別的事情。

　　可以說在過去，房客和房東在這件事情上“各取所需”——房客享受了生活，房東在得到合理利潤的同時，需要管理好現金流和貸款，并承擔房屋的維護責任。

　　但是，房價的快速上行，改變了原來“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看著房價暴漲，將大量財富轉移給了房東，自己也想要自己的住房，甚至是要當房東了。

　　房價越漲，這種趨勢就會越加強，韓國政府的行政措施是根本壓不住這種趨勢的。