北京寫字樓租金降幅創(chuàng)近十年新高！2020租金下降原因分析(2)
2020年12月22日，高力國(guó)際在北京亞洲金融大廈召開“高力國(guó)際華北區(qū)2020第四季度新聞發(fā)布會(huì)”，就2020年全年北京商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2021年做出展望。
2020年市場(chǎng)迎來近十年的租金同比最大降幅。市場(chǎng)所有的變化因素最終都會(huì)反映到租金變化上，在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場(chǎng)環(huán)境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達(dá)到了創(chuàng)近十年記錄的新高，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達(dá)到8.4%。市場(chǎng)租金從2018年的高點(diǎn)已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計(jì)接近13%。高力國(guó)際認(rèn)為，這樣的租金降幅是符合市場(chǎng)預(yù)期的，在新增需求有限的情況下，市場(chǎng)存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)變得更加激烈，企業(yè)在不景氣時(shí)期對(duì)于辦公租賃成本變化就會(huì)變得更加敏感。這樣的激烈競(jìng)爭(zhēng)不僅存在于子市場(chǎng)之間，也存在于不同級(jí)別的辦公樓宇之間。例如，根據(jù)在三季度的租戶問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級(jí)向乙級(jí)寫字樓搬遷的情況。同樣的，在甲級(jí)寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件的時(shí)候，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級(jí)樓宇的現(xiàn)象。在可預(yù)見的未來一年內(nèi)，該現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)根本性改變，存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。
2021年對(duì)于北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)來講將會(huì)是極具考驗(yàn)的一年。通過初步統(tǒng)計(jì)，高力國(guó)際預(yù)計(jì)明年將有接近160萬平方米的新項(xiàng)目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平米的項(xiàng)目可能會(huì)在明年上半年入市。若所有項(xiàng)目如期入市，創(chuàng)紀(jì)錄的新增供應(yīng)量將給市場(chǎng)帶來前所未有的沖擊，當(dāng)然這也是未來3-4年最后的一次的新項(xiàng)目集中入市潮。巨量供應(yīng)將直接考驗(yàn)市場(chǎng)新增需求的恢復(fù)情況，好消息是我們已經(jīng)看到正在恢復(fù)的新增需求，但可持續(xù)性仍然有待進(jìn)一步觀察。隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會(huì)小于今年，在四季度將開始進(jìn)入探底階段。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海提出，高力國(guó)際依然維持市場(chǎng)處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)宏觀條件，并預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢(shì)在明年仍會(huì)加劇，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信小?/p>
成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)得益于較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，市場(chǎng)需求在四季度出現(xiàn)大幅回升。對(duì)比寫字樓市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)需求在四季度的回升更加強(qiáng)勢(shì)，單季度貢獻(xiàn)近10萬平方米的凈吸納量，全年凈吸納量15萬平方米，其中四季度貢獻(xiàn)了其中的66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現(xiàn)出了非常強(qiáng)的需求，兩個(gè)市場(chǎng)的單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，完全得益于兩個(gè)區(qū)域非常強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)科技的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明提到，“對(duì)比寫字樓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的需求，我們發(fā)現(xiàn)目前北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級(jí)寫字樓需求錯(cuò)配的問題。簡(jiǎn)而言之，目前市場(chǎng)的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫字樓，并不會(huì)選擇市中心的甲級(jí)寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區(qū)域在今年疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的根本原因。”