樓市收緊：又一個壞消息！開發(fā)商的苦日子要來了？
房企融資“好日子”難持久，融資收緊是下半年大趨勢。更重要的一點：樓市的慢牛似乎成為了定局。
樓市再傳收緊信號！
不只銀行收緊了涉房貸，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資也面臨收緊。這一消息引起金融圈和地產(chǎn)界的廣泛關注。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債。
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房企融資再次收緊！“三道紅線”禁止房企有息負債增長？
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，隨著房企資金集中還款期的臨近，房企融資步伐加速。同時市場傳言稱監(jiān)管層或設置“三道紅線”，將再次收緊房企融資。
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剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；
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凈負債率大于100%；
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現(xiàn)金短債比小于1倍。
監(jiān)管擬進一步收緊房地產(chǎn)公司發(fā)債融資。地產(chǎn)債發(fā)行根據(jù)存量債務控制發(fā)行規(guī)模，其中銀行間市場上，借新還舊發(fā)債的額度按照70%-90%實行，具體比例會根據(jù)發(fā)行主體單筆單議進行確認。
央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發(fā)行了3858款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模總計5118.5億元，相較于去年同期的4099款產(chǎn)品、6352.6億元的規(guī)模，出現(xiàn)大幅下滑。
中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%；過去3個月海外債連續(xù)增長，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情爆發(fā)以來的利率新高。
海外債利率再創(chuàng)新高，這意味著，假如放縱房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務深淵，增加系統(tǒng)性風險。
所以市場傳出將“控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務”，不無道理。
那么什么是有息負債？有息負債是相對無息負債而言的。
從會計角度來講，無息負債一般來自預收賬款，以及延期支付形成的應付票據(jù)和應付賬款。
說通俗點就是由于欠款而無償占用別人的資金。而有息負債，指的是銀行長期借款、發(fā)行債券等。
二者的區(qū)別在于，前者可以無償占用他人資金，尤其是壟斷性企業(yè)；后者則需支付越高的利息。
據(jù)國金證券(行情600109,診股)研究所統(tǒng)計，超過這三道紅線的房企不在少數(shù)。
回過頭再去看，房地產(chǎn)是典型的高負債、資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流就是房企的生命線。
圖：房地產(chǎn)企業(yè)觸紅線情況統(tǒng)計
興業(yè)研究認為，此次收緊地產(chǎn)債融資將給最近較熱的土地市場和債券融資市場降溫，通過只允許償還不超過對應存量債務融資工具85%的方式壓降房企杠桿水平，在對房企主要的表外融資方式信托融資嚴管控后，進一步對房企表內債券融資進行管控，貫徹今年5月22日的兩會報告中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
02
開發(fā)商：要過苦日子，償債高峰也要來了！
根據(jù)中房研協(xié)數(shù)據(jù)，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，同比增長58%。
6月-12月到期的內地房企美元債共計64只，合計204.37億美元，其中，6月、8月和11月到期的債券數(shù)量最多。恒大也開始要通過規(guī)模化的資產(chǎn)變現(xiàn)來求得戰(zhàn)略調整和財務平衡。
7月以來，房企海外債計劃發(fā)行數(shù)量已達22只，計劃發(fā)行規(guī)模66.15億美元。
在房企加速發(fā)債的背后，是將要到來的償債高峰。
按照克而瑞研究中心的報告，剔除提前兌付和回售因素，有14家房企2020年的到期債務規(guī)模超過100億元。
其中，萬科2020年到期的債務最高，達600多億元。另外，在TOP20的房企中，還有綠地、綠城、龍湖、新城、融創(chuàng)和世茂6家房企年內到期債務破百億元。
那么，“觸及'三道紅線'不許增長有息負債”，加上開發(fā)商的償債高峰臨近這兩則消息，又給樓市傳遞了什么信號？
1、房企融資和部分城市樓市調控收緊是大概率事件。
假如傳言為真，那么意味著那些前期銷售超前，但指標“不合格”的房企會被限制融資，一些希望以價換量、彎道超車的中小房企，恐怕這條路是走不通了。
2、拿地需求、融資需求短期內或降溫。
據(jù)國金證券不完全統(tǒng)計，近幾年房企融資來源中，國內貸款、直接外資及自籌資金占比呈現(xiàn)下降趨勢，經(jīng)營性融資占開發(fā)資金來源占比提升。所謂經(jīng)營性融資，即包括股權融資、債權融資和銷售回款等。如今前兩者被卡的死死的，銷售又上不去，至少在當前，融資環(huán)境對房企很不友好。
03
最新數(shù)據(jù)公布！房價還有上漲空間嗎？
8月14日，國家統(tǒng)計局公布了2020年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整體來看，新房上漲城市相較6月減少3個，整體房價上漲但漲幅收窄。
2020年7月份新建商品住宅銷售價格變動方面：
環(huán)比價格，北京上漲0.3%，天津上漲0.5%，秦皇島上漲0.1%，石家莊上漲0.3%；同比價格，北京上漲3.3%，天津上漲0.7%，石家莊上漲4.9%，秦皇島上漲6.0%。從7月70城房價數(shù)據(jù)看出，59城環(huán)比上漲，其中，唐山二手房漲幅15.3%領跑全國！
2020年的下半場，樓市幾大趨勢似乎正逐步突顯：
1、商品房成交量和價格持續(xù)走穩(wěn)；
2、土地市場持續(xù)分化；3、房企融資“好日子”難持久，融資收緊是下半年大趨勢。
更重要的一點：樓市的慢牛似乎成為了定局。
在這樣的形勢下，你認為房價還能大漲嗎？