樓市收緊：又一個(gè)壞消息！開發(fā)商的苦日子要來了？
房企融資“好日子”難持久，融資收緊是下半年大趨勢(shì)。更重要的一點(diǎn)：樓市的慢牛似乎成為了定局。
樓市再傳收緊信號(hào)！
不只銀行收緊了涉房貸，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資也面臨收緊。這一消息引起金融圈和地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場(chǎng)按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債。
01
房企融資再次收緊！“三道紅線”禁止房企有息負(fù)債增長(zhǎng)？
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，隨著房企資金集中還款期的臨近，房企融資步伐加速。同時(shí)市場(chǎng)傳言稱監(jiān)管層或設(shè)置“三道紅線”，將再次收緊房企融資。
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剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；
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凈負(fù)債率大于100%；
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現(xiàn)金短債比小于1倍。
監(jiān)管擬進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)公司發(fā)債融資。地產(chǎn)債發(fā)行根據(jù)存量債務(wù)控制發(fā)行規(guī)模，其中銀行間市場(chǎng)上，借新還舊發(fā)債的額度按照70%-90%實(shí)行，具體比例會(huì)根據(jù)發(fā)行主體單筆單議進(jìn)行確認(rèn)。
央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增速比上季末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發(fā)行了3858款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模總計(jì)5118.5億元，相較于去年同期的4099款產(chǎn)品、6352.6億元的規(guī)模，出現(xiàn)大幅下滑。
中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，同比增長(zhǎng)29.1%，環(huán)比增長(zhǎng)86.1%；過去3個(gè)月海外債連續(xù)增長(zhǎng)，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長(zhǎng)30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情爆發(fā)以來的利率新高。
海外債利率再創(chuàng)新高，這意味著，假如放縱房企高息密集融資，勢(shì)必會(huì)將房企乃至整個(gè)樓市進(jìn)一步推向債務(wù)深淵，增加系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
所以市場(chǎng)傳出將“控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)”，不無道理。
那么什么是有息負(fù)債？有息負(fù)債是相對(duì)無息負(fù)債而言的。
從會(huì)計(jì)角度來講，無息負(fù)債一般來自預(yù)收賬款，以及延期支付形成的應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款。
說通俗點(diǎn)就是由于欠款而無償占用別人的資金。而有息負(fù)債，指的是銀行長(zhǎng)期借款、發(fā)行債券等。
二者的區(qū)別在于，前者可以無償占用他人資金，尤其是壟斷性企業(yè)；后者則需支付越高的利息。
據(jù)國(guó)金證券(行情600109,診股)研究所統(tǒng)計(jì)，超過這三道紅線的房企不在少數(shù)。
回過頭再去看，房地產(chǎn)是典型的高負(fù)債、資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流就是房企的生命線。
圖：房地產(chǎn)企業(yè)觸紅線情況統(tǒng)計(jì)
興業(yè)研究認(rèn)為，此次收緊地產(chǎn)債融資將給最近較熱的土地市場(chǎng)和債券融資市場(chǎng)降溫，通過只允許償還不超過對(duì)應(yīng)存量債務(wù)融資工具85%的方式壓降房企杠桿水平，在對(duì)房企主要的表外融資方式信托融資嚴(yán)管控后，進(jìn)一步對(duì)房企表內(nèi)債券融資進(jìn)行管控，貫徹今年5月22日的兩會(huì)報(bào)告中提出的“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
02
開發(fā)商：要過苦日子，償債高峰也要來了！
根據(jù)中房研協(xié)數(shù)據(jù)，2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，同比增長(zhǎng)58%。
6月-12月到期的內(nèi)地房企美元債共計(jì)64只，合計(jì)204.37億美元，其中，6月、8月和11月到期的債券數(shù)量最多。恒大也開始要通過規(guī)模化的資產(chǎn)變現(xiàn)來求得戰(zhàn)略調(diào)整和財(cái)務(wù)平衡。
7月以來，房企海外債計(jì)劃發(fā)行數(shù)量已達(dá)22只，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模66.15億美元。
在房企加速發(fā)債的背后，是將要到來的償債高峰。
按照克而瑞研究中心的報(bào)告，剔除提前兌付和回售因素，有14家房企2020年的到期債務(wù)規(guī)模超過100億元。
其中，萬科2020年到期的債務(wù)最高，達(dá)600多億元。另外，在TOP20的房企中，還有綠地、綠城、龍湖、新城、融創(chuàng)和世茂6家房企年內(nèi)到期債務(wù)破百億元。
那么，“觸及'三道紅線'不許增長(zhǎng)有息負(fù)債”，加上開發(fā)商的償債高峰臨近這兩則消息，又給樓市傳遞了什么信號(hào)？
1、房企融資和部分城市樓市調(diào)控收緊是大概率事件。
假如傳言為真，那么意味著那些前期銷售超前，但指標(biāo)“不合格”的房企會(huì)被限制融資，一些希望以價(jià)換量、彎道超車的中小房企，恐怕這條路是走不通了。
2、拿地需求、融資需求短期內(nèi)或降溫。
據(jù)國(guó)金證券不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年房企融資來源中，國(guó)內(nèi)貸款、直接外資及自籌資金占比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性融資占開發(fā)資金來源占比提升。所謂經(jīng)營(yíng)性融資，即包括股權(quán)融資、債權(quán)融資和銷售回款等。如今前兩者被卡的死死的，銷售又上不去，至少在當(dāng)前，融資環(huán)境對(duì)房企很不友好。
03
最新數(shù)據(jù)公布！房?jī)r(jià)還有上漲空間嗎？
8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體來看，新房上漲城市相較6月減少3個(gè)，整體房?jī)r(jià)上漲但漲幅收窄。
2020年7月份新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)方面：
環(huán)比價(jià)格，北京上漲0.3%，天津上漲0.5%，秦皇島上漲0.1%，石家莊上漲0.3%；同比價(jià)格，北京上漲3.3%，天津上漲0.7%，石家莊上漲4.9%，秦皇島上漲6.0%。從7月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看出，59城環(huán)比上漲，其中，唐山二手房漲幅15.3%領(lǐng)跑全國(guó)！
2020年的下半場(chǎng)，樓市幾大趨勢(shì)似乎正逐步突顯：
1、商品房成交量和價(jià)格持續(xù)走穩(wěn)；
2、土地市場(chǎng)持續(xù)分化；3、房企融資“好日子”難持久，融資收緊是下半年大趨勢(shì)。
更重要的一點(diǎn)：樓市的慢牛似乎成為了定局。
在這樣的形勢(shì)下，你認(rèn)為房?jī)r(jià)還能大漲嗎？