物業(yè)企業(yè)中期業(yè)績逆勢上揚 收并購成增加在管面積重要途徑

　　港交所上市內地物業(yè)企業(yè)近期陸續(xù)披露了2020年上半年中期業(yè)績報告。盡管有疫情的影響，物業(yè)企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)普遍較好，多家錄得營收、歸母凈利潤50%以上的增長。

　　業(yè)績增長很大程度上受益于在管面積的增加。其中，收并購正成為物業(yè)企業(yè)增加在管面積的重要方式。

　　此外，由于物業(yè)企業(yè)能夠享受遠高于房地產(chǎn)業(yè)務的估值水平且能獨立融資，房企分拆物業(yè)板塊進行獨立上市的趨勢仍在延續(xù)。中國恒大、融創(chuàng)中國分別在2020年7月末和8月初公告可能分拆物業(yè)管理業(yè)務并獨立進行上市。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年截至8月27日，正式披露中期業(yè)績公告的港交所上市內地物業(yè)企業(yè)已超過15家，包括新城悅服務、雅生活服務、中海物業(yè)、綠城服務、碧桂園服務、保利物業(yè)等。

　　從具體業(yè)績來看，除了彩生活，所有企業(yè)上半年營收均實現(xiàn)同比正增長，多家企業(yè)增速甚至超過50%；歸母凈利潤方面，所有企業(yè)均錄得正增長。

　　圖1：部分物業(yè)企業(yè)2020年中期營收、利潤增速

　　永升生活服務2020年1-6月實現(xiàn)營收13.45億元，同比增長90.0%，在所有已披露中期業(yè)績公告的港交所上市內地物業(yè)企業(yè)中增速最快。期間，公司實現(xiàn)歸母凈利潤1.71億元，同比增長89.1%，與營收增速較為接近。報告期內，公司毛利率同比上升1個百分點至30.7%。截至2020年6月末，永升生活服務物業(yè)管理服務的合約建筑面積約為142.8百萬平方米。

　　此外，雅生活服務、碧桂園服務、弘陽服務、時代鄰里、正榮服務的營收增速也超過50%。

　　彩生活則是其中唯一實現(xiàn)營收負增長的物業(yè)企業(yè)。公司上半年實現(xiàn)營收17.79億元，同比減少約1.8%。仔細研究發(fā)現(xiàn)，公司營收負增長主要是受到增值服務、工程服務這兩塊業(yè)務營收負增長的拖累。

　　物業(yè)企業(yè)營收增長主要通過增加在管面積的途徑來實現(xiàn)。一般來說，增加在管面積通過三種方式：承接大股東的管理面積、拓展第三方業(yè)務以及收并購。由于上市物業(yè)企業(yè)擁有資本方面的優(yōu)勢，收并購正成為這些企業(yè)擴大管理規(guī)模的普遍選擇。

　　以披露中期業(yè)績公告的部分物業(yè)企業(yè)為例，雅生活服務報告期內完成目前業(yè)內最大的收并購的整合，收購中民未來物業(yè)服務有限公司及其附屬公司60%的股權。

　　時代鄰里2020年上半年成功收購了廣州浩晴物業(yè)管理有限公司和廣州耀城物業(yè)管理有限公司。此外，公司還簽訂協(xié)議收購上海科箭物業(yè)服務有限公司51%的股權，進入工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理領域。

　　新城悅服務于2020年5月完成對成都誠悅時代物業(yè)服務有限公司的并購，從而進入辦公樓領域。奧園健康則在2020年上半年就收購樂生活智慧社區(qū)服務集團股份有限公司及寧波宏建物業(yè)服務有限公司達成協(xié)議。

　　受益于較好的業(yè)績表現(xiàn)，港交所上市內地物業(yè)企業(yè)今年以來股價普遍表現(xiàn)強勢。其中，截至2020年8月27日，時代鄰里、永升生活服務、寶龍商業(yè)等企業(yè)的股價均已翻倍。同時，由于物業(yè)公司普遍享受較高的估值，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇將物業(yè)板塊分拆進行獨立上市。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有包括興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、金融街(行情000402,診股)物業(yè)、弘陽服務、正榮服務在內的多家物業(yè)企業(yè)登陸港交所。

　　此外，多家頭部物業(yè)企業(yè)正排隊申請上市。2020年6月29日，世茂集團公告建議分拆世茂服務控股有限公司于香港聯(lián)交所主板獨立上市。招股書顯示，截至2019年底，世茂物業(yè)的總在管建筑面積為68.2百萬平方米。公司2019年產(chǎn)生收入24.89億元、利潤3.85億元。

　　中國恒大7月31日公告，其物業(yè)管理業(yè)務可能分拆及獨立上市。8月13日，公司進一步公告稱物業(yè)管理業(yè)務擬235億港元引入戰(zhàn)略投資者，買方將合計持股28.061%。由此測算，恒大物業(yè)管理業(yè)務的估值已經(jīng)超過800億港元。

　　融創(chuàng)中國8月6日公告，建議分拆融創(chuàng)服務控股有限公司于香港聯(lián)交所主板獨立上市。招股書顯示，截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務在中國管理635處物業(yè)，，在管總建筑面積達100.6百萬平方米。

　　8月26日，華潤置地公告其物業(yè)管理及商業(yè)運營服務業(yè)務可能分拆及獨立上市。