房地產(chǎn)的一個(gè)大泡沫 藏不住了......

　　01

　　這幾年，爛尾的工程不少，但爛尾的高樓更多。

　　相比只要打折就能脫手的住宅，動(dòng)輒幾百米高的摩天大樓簡(jiǎn)直就是一灘甩不掉的爛泥——蓋的越高花錢越多，要是像天津117大廈那樣不小心搶了個(gè)“中國(guó)第一高樓”的名頭，更是讓人騎虎難下。

　　2007年的時(shí)候，高銀地產(chǎn)的大老板潘蘇通花了20.26億在天津買了塊地。在原本的計(jì)劃里，這個(gè)預(yù)計(jì)投資六百多億的項(xiàng)目是個(gè)了不起的大手筆，有豪宅、有商務(wù)區(qū)，甚至還有片馬球場(chǎng)。

　　而這個(gè)龐大建筑群的點(diǎn)睛之筆，就是那座有117層、高597米的摩天大樓。這個(gè)樓在玄學(xué)上很有講究，建筑形體對(duì)應(yīng)天圓地方、層數(shù)和高度又暗合《易經(jīng)》奇數(shù)為陽(yáng)的說(shuō)法，總之就是很祥瑞。

　　盡管買地蓋樓很燒錢，但這在當(dāng)時(shí)的開發(fā)商看來(lái)還是很值得的。

　　那幾年全國(guó)的地產(chǎn)商都在拿地?cái)U(kuò)張，能花幾十億在未來(lái)的“北方金融中心”搶到地盤，簡(jiǎn)直就是撿了個(gè)天大的便宜，這一點(diǎn)，他們自己在規(guī)劃書里說(shuō)的很清楚：

　　“憑借獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)和地理優(yōu)勢(shì)，加上有利的政府政策，天津勢(shì)必成為中國(guó)北方的金融中心。我們看準(zhǔn)天津?qū)?yōu)質(zhì)物業(yè)的需求，抓緊機(jī)遇，建立了旗艦項(xiàng)目”。

　　可惜，之后事情的發(fā)展完全脫離了原本的劇情走向。

　　首先是施工進(jìn)度嚴(yán)重不及預(yù)期——從2008年9月大廈動(dòng)工開始，先是花4年建完了地下室部分，緊接著又花了3年建完了主塔樓，等到2015年9月8日，117大廈才實(shí)現(xiàn)了建筑結(jié)構(gòu)封頂。

　　當(dāng)時(shí)高銀老板透露，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)砸進(jìn)去了400億，就等著竣工之后賣樓回款了。

　　可沒(méi)過(guò)多久，各種資金斷裂、停工爛尾的消息就開始刷屏。傳言甚至反映到了股價(jià)上，在2015年5月21日當(dāng)天，高銀地產(chǎn)和高銀金融的股價(jià)紛紛腰斬，而潘蘇通的身家也相應(yīng)少了八百多億港元。

　　在這之后的幾年里，大廈不斷對(duì)外放出“輸血成功”的消息，比如2016年，專門處置不良資產(chǎn)的中國(guó)信達(dá)砸進(jìn)去了90億，當(dāng)時(shí)雙方說(shuō)好，三年后也就是2019年房子建好、變現(xiàn)、分錢。時(shí)間一晃就過(guò)了3年，但這個(gè)被給予了厚望的項(xiàng)目最終還是停留在了未完工的狀態(tài)中。

　　房子爛尾了，更別說(shuō)分錢了，本金都拿不到，信達(dá)一怒之下起訴了高銀地產(chǎn)，當(dāng)年的合作伙伴，項(xiàng)目不完成，說(shuō)翻臉就翻臉。

　　整整12年的時(shí)間過(guò)去了，117大廈外面的玻璃幕墻只安了不到三分之一。

　　02

　　天津117大廈的承建方是中建三局，讓他們?cè)阈牡牟恢故翘旖颍€有武漢。

　　去年10月份，網(wǎng)上流傳出一張頗為無(wú)奈的催款單，因被綠地拖欠巨額工程進(jìn)度款，已經(jīng)墊進(jìn)去不少錢的中建三局決定從10月30日起開始停工——這又是一場(chǎng)涉及摩天大樓的鬧劇。

　　其實(shí)說(shuō)起來(lái)，拖欠工程款的綠地也有點(diǎn)無(wú)辜。

　　拋開品牌影響力不談，每個(gè)城市都希望擁有自己的高度，建一座力壓群芳的高樓，這對(duì)拿地的開發(fā)商和賣地地方政府來(lái)說(shuō)算是皆大歡喜。

　　也正是因?yàn)檫@個(gè)，原本只有606米設(shè)計(jì)高度的武漢綠地中心改成了636米，比上海中心要高上4米，建成就是中國(guó)第一高樓，摩天大樓的高度被很多人看成是競(jìng)爭(zhēng)力的直接體現(xiàn)。

　　不過(guò)從2017年開始，這個(gè)項(xiàng)目開始不斷出問(wèn)題。

　　先是武漢城管委發(fā)了封函，考慮到航空航行的評(píng)估結(jié)果，要求施工方對(duì)施工塔吊等裝置進(jìn)行整改，不能超過(guò)500米；緊接著，武漢國(guó)土規(guī)劃局又做了最終定論，636米的期望最終泡了湯。

　　說(shuō)好的636米一下子變成了475米，別說(shuō)是設(shè)計(jì)單位痛心疾首，就連綠地自己也被坑得夠嗆——

　　之前宣布簽約入駐的麗思卡爾頓酒店率先發(fā)難，本來(lái)人家就是奔著中國(guó)第一高樓來(lái)的，現(xiàn)在“中華第一樓”縮水成了“華中第一樓”，只能認(rèn)定綠地違約，接著就取消了入駐計(jì)劃。

　　高度縮了水，之前按照646米高度規(guī)劃、銷售的“總裁公寓”也熄了火。比計(jì)劃高度整整少了160米，按照數(shù)千萬(wàn)一套的總價(jià)來(lái)算，這筆損失也確實(shí)算得上是傷筋動(dòng)骨。

　　綠地的負(fù)債不低，在融資環(huán)境普遍收緊的大趨勢(shì)下，最終還是是被遲遲不能竣工的大廈拖下了水。

　　03

　　相比因資金問(wèn)題而騎虎難下的綠地和富銀，遠(yuǎn)大集團(tuán)的張躍想的就很通透。

　　作為中國(guó)第一個(gè)擁有私人飛機(jī)的人，他深諳利用噱頭將收益最大化的財(cái)富密碼。與其把真金白銀都砸進(jìn)中看不中用的大樓里，還不如玩一票大的——比如建個(gè)天空之城。

　　2012年，有家外國(guó)媒體率先報(bào)道了這個(gè)“雄心勃勃”的計(jì)劃。

　　按照遠(yuǎn)大集團(tuán)的“遠(yuǎn)大”理想，這座將在長(zhǎng)沙動(dòng)工的摩天大樓是奔著世界第一高樓的寶座去的：838米、比迪拜的哈利法塔還要高10米。202層、抗9級(jí)地震、容納30000人、造價(jià)90億，而且這個(gè)驚人的項(xiàng)目將在90天建完…….

　　90天蓋完202層樓，做到就是建筑史的奇跡了，那張躍的底氣是什么呢？

　　據(jù)說(shuō)他們有一種模塊化蓋樓的神奇手段，先是在工廠制作房屋模板、水泥模塊，在這些模型里嵌入管道和電線，然后運(yùn)到施工點(diǎn)，用吊車直接將模型放在規(guī)劃的位置，跟搭積木差不多。

　　說(shuō)起來(lái)，遠(yuǎn)大的建筑速度的確很快：比如6天15層的湖南長(zhǎng)沙新方舟賓館、15天30層的湘陰縣T30酒店，甚至特地在長(zhǎng)沙花了19天建了一座57層的“小天城”，以此來(lái)驗(yàn)證自己的計(jì)劃并非空中樓閣。

　　但可惜的是，這棟有望碾壓迪拜塔的“天空之城”最終未能動(dòng)工。

　　在2016年的博鰲亞洲論壇上，張躍就在采訪中表示遠(yuǎn)大的建筑技術(shù)絕對(duì)可靠，只不過(guò)“有人故意阻攔天空城市的建設(shè)”，當(dāng)時(shí)的反對(duì)意見是什么呢？

　　從2013年起，就有人發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在施工手續(xù)上“缺斤少兩”，環(huán)評(píng)沒(méi)做、報(bào)建手續(xù)和施工許可也一直沒(méi)拿到，至于宣傳中提到的抗9級(jí)地震等說(shuō)法更是無(wú)從談起，就算真建起來(lái)也未必安全。

　　相比過(guò)去幾十層樓的小打小鬧，建設(shè)838米的高樓對(duì)技術(shù)的要求不是一般的高，90億的資金預(yù)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠燒的，更何況是要在90天蓋完，這種速度下的世界第一高樓，真建好了，估計(jì)很多人也不敢去。于是有人就說(shuō)了：遠(yuǎn)大集團(tuán)之所以一直都不動(dòng)工，恐怕就是為了避免竹籃打水吧。

　　04

　　最近幾年，超高層建筑爛尾的新聞不少，但這并不能阻止人們把樓越建越高。

　　在世界各地的神話傳說(shuō)和宗教著作中，普遍存在的通天高塔就是這種脫離危險(xiǎn)地面、奔向天空的思想烙印。

　　等到了工業(yè)時(shí)代，混凝土和鋼架結(jié)構(gòu)滿足了興建高層建筑的需求，膨脹的欲望驅(qū)使人們建起了高聳入云的摩天大樓——從帝國(guó)大廈到世貿(mào)中心，這是那個(gè)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)代的專屬符號(hào)。

　　但經(jīng)濟(jì)周期有上也有下，過(guò)熱的泡沫最終還是會(huì)冷卻、爆掉，“摩天大樓的詛咒”之說(shuō)就是這么來(lái)的，大樓蓋好之時(shí)就是經(jīng)濟(jì)下滑的開始。

　　漫長(zhǎng)的建設(shè)周期、巨大的成本投入，這些依附在摩天大樓身上的詛咒成為了不少人心中的夢(mèng)魘，中國(guó)人第一次知道這種慘狀，是因?yàn)楫?dāng)年史玉柱的失敗故事——

　　在各種因素的推波助瀾下，原本計(jì)劃總投資2億元的15層巨人總部大廈，最終變成了計(jì)劃總投資12億元、總樓層高達(dá)78層的“中國(guó)第一高樓”；

　　之后的事情我們都知道了，隨著珠海巨人的資金鏈斷裂，這座被當(dāng)?shù)丶挠韬裢哪μ齑髽且苍?997年2月正式停工時(shí)，一停就是23年，這個(gè)項(xiàng)目到目前還在擱置著，最近有不少機(jī)構(gòu)想要重啟，這么多年過(guò)去了，地價(jià)怎么算成了各方關(guān)注的問(wèn)題。

　　在每一個(gè)泡沫盛行時(shí)，建大樓都是很多人的共同選項(xiàng)。

　　當(dāng)年還有人提出了“樓宇經(jīng)濟(jì)”，這個(gè)概念相當(dāng)唬人，啥意思呢？

　　比方說(shuō)省會(huì)城市建一座大樓，賣地有收入、開工有就業(yè)，等到寫字樓建好，既能招商引資又能吸引人口流入，怎么看怎么都穩(wěn)賺不賠——“一棟樓納稅一個(gè)億”、甚至“一棟樓等于一個(gè)縣”。

　　于是在地產(chǎn)過(guò)熱的那些年里，越來(lái)越多的超高層建筑上馬。北京要建，上海要建，深圳要建，杭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、珠海等等等等，連有的小縣城都動(dòng)了心……

　　然而除去北上廣深的部分摩天樓，大量的二三線城市并沒(méi)有因之受益，甚至還成了地方的負(fù)擔(dān)——蓋了樓沒(méi)人來(lái)，花巨資建設(shè)的超高層大廈根本無(wú)望回本、賤賣都沒(méi)人要。

　　05

　　今年4月份，住建部和發(fā)改委發(fā)了個(gè)文。文件中有一條內(nèi)容很有意思：嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。

　　這算是有的放矢了，畢竟拋開“摩天大樓詛咒”不談，超高層建筑本身就存在不少弊端：

　　建設(shè)周期長(zhǎng)、成本高、消防救援難度大，目前世界上已知最高的消防云梯只有100多米，相比動(dòng)輒數(shù)百米起步的樓高確實(shí)是捉襟見肘；

　　除此之外，超高層建筑也存在著拆建改造困難的普遍問(wèn)題。考慮到爆表的容積率、高昂的造價(jià)，等到建筑老化之后，想拆不能拆、想改不能改，說(shuō)不準(zhǔn)就會(huì)淪為未來(lái)的城市“貧民窟”。

　　從建筑全生命周期對(duì)比來(lái)看，超高層建筑建造本身并沒(méi)有難度，真正難的是建成后，如何實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營(yíng)、發(fā)揮城市效益。

　　與為經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的正面作用相比，現(xiàn)如今建摩天大廈的環(huán)境、工程風(fēng)險(xiǎn)正在變得更大，在可預(yù)見的未來(lái)，這樣的模式已經(jīng)不那么劃算了。