根據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管部門近期出臺了“三道紅線”新規(guī)以收緊房地產(chǎn)融資。“三道紅線”分別是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分別對應(yīng)三個(gè)指標(biāo)均超閾值、兩個(gè)指標(biāo)超出閾值、一個(gè)指標(biāo)超出閾值以及三個(gè)指標(biāo)均不超閾值這四種情形。每一檔均規(guī)定了有息負(fù)債的增速限制。

　　面包財(cái)經(jīng)以2019年銷售金額排名前50名的房企為初始樣本，在剔除部分?jǐn)?shù)據(jù)不全或未上市房企后，按照2020年中報(bào)數(shù)據(jù)分別對其中45家房企（以下簡稱“樣本房企”）按照上述三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了排名。研究結(jié)果顯示，全部滿足3個(gè)指標(biāo)的房企只有5家且以央企為主；8家房企3個(gè)指標(biāo)全部觸線，面臨較大去杠桿壓力；滿足2個(gè)監(jiān)管指標(biāo)的房企數(shù)量最多。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特性，房企在房子交付前會提前收到部分或全部購房款項(xiàng)。這部分資金一般在資產(chǎn)負(fù)債表的負(fù)債項(xiàng)下計(jì)為預(yù)收款項(xiàng)或合同負(fù)債。值得注意的是，由于這些負(fù)債無需真正償還，因此計(jì)算房企資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)扣除該項(xiàng)金額能夠更真實(shí)的反映企業(yè)負(fù)債情況。具體計(jì)算公式為：（負(fù)債合計(jì)-預(yù)收款項(xiàng)-合同負(fù)債）／（資產(chǎn)總額-預(yù)收賬款-合同負(fù)債）*100%。

　　面包財(cái)經(jīng)根據(jù)房企公告和Wind數(shù)據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，樣本房企中37家企業(yè)不滿足剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%的監(jiān)管要求，比例超過八成，房企降桿桿壓力整體較大。

　　其中，中國恒大、中南建設(shè)(行情000961,診股)、綠地控股(行情600606,診股)、融創(chuàng)中國、碧桂園、泰禾集團(tuán)(行情000732,診股)、中國奧園、中梁控股剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。值得一提的是，恒大雖然指標(biāo)排名靠前，但公司早在2019年業(yè)績發(fā)布會時(shí)便提出了“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的新發(fā)展戰(zhàn)略，表示“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”

　　中國海外發(fā)展、招商蛇口(行情001979,診股)、華潤置地、中國金茂、龍湖集團(tuán)、保利地產(chǎn)(行情600048,診股)、首創(chuàng)股份(行情600008,診股)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)這8家房企滿足監(jiān)管要求，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%。一個(gè)很明顯的特征是，這8家房企中央企占了絕大多數(shù)。在未來降杠桿的背景下，這些企業(yè)有望掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

　　第二個(gè)指標(biāo)凈負(fù)債率由帶息債務(wù)減去現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物后再除以所有者權(quán)益獲得。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，45家樣本房企中19家沒有達(dá)到凈負(fù)債率小于100%的監(jiān)管要求。

　　其中，泰禾集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、中國恒大排名前3。以泰禾集團(tuán)為例，公司截至2020年上半年末的帶息負(fù)債（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長期借款+應(yīng)付債券）金額達(dá)到929.15億元，而同期的貨幣資金為43.05億元。2020年7月31日，泰禾集團(tuán)公告控股股東簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，擬將其持有的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益。

　　中國海外發(fā)展截至2020年半年末的凈負(fù)債率為27.60%，在樣本房企中處于最低位置。萬科、新城控股(行情601155,診股)同期的凈負(fù)債率分別為29.68%和30.86%，同樣處于較低水平。

　　第三個(gè)指標(biāo)現(xiàn)金短債比的計(jì)算方式為貨幣資金除以短期有息債務(wù)，一般用以衡量房企的短期償債能力。

　　根據(jù)Wind和公告數(shù)據(jù)計(jì)算顯示，2020年截至六月末，大部分房企滿足現(xiàn)金短債比大于1倍的監(jiān)管要求。其中，建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)的現(xiàn)金短債比倍數(shù)排名位居前3且大幅高于其他房企。

　　相對而言，12家房企沒有達(dá)到監(jiān)管要求，現(xiàn)金短債比小于1倍。在這中間，泰禾集團(tuán)、華夏幸福(行情600340,診股)、富力地產(chǎn)排在最后3名。

　　綜合上述計(jì)算結(jié)果，全部滿足3個(gè)指標(biāo)的樣本房企只有5家，分別是中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)。3個(gè)指標(biāo)全部觸線的房企則有8家，包括中國恒大、綠地控股、融創(chuàng)中國、泰禾集團(tuán)等。

　　2個(gè)指標(biāo)達(dá)標(biāo)的房企數(shù)量最多，達(dá)到20家，占比約44%。這些房企未來有望通過持續(xù)降桿桿，逐步滿足全部“三道紅線”監(jiān)管要求。除去數(shù)據(jù)缺失的企業(yè)，有一項(xiàng)或兩項(xiàng)達(dá)標(biāo)的房企總數(shù)為32家。