韓國首爾房價4年漲價近6成！2020年房價暴漲真正原因解讀(2)

　　韓國房價最主要的原因來自于韓國在全球絕無僅有的樓市和經濟結構。

　　首先來看其獨特的樓市結構。韓國首爾60%的家庭都是租戶，雖然這在全球主要中心城市中還算是“正常”，但是由于韓國獨特的租約結構，這些租戶家庭大多數都擁有購買住房的實力。

　　首爾大約有一半的租約是必須向房東繳納房價60%-80%的押金的，交了押金后可以“免費住”規定的年數，期滿可以退房退押金；剩下一半是正常的押金+月租模式。

　　拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買了10億韓元的房子，然后租出去可以收進來8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……

　　經過幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動巨量房產——當然，這是在政府限購限貸之前的玩法。

　　在房價相對穩定的時候，房東需要承擔按揭貸款，租戶愿意用付巨額押金的方式來換取“免租金”——因為綜合算下來，這些資金放在銀行里的月利率，低于月租金；同時，用這些錢付首付貸款買房，每月還會產生負的按揭現金流，影響生活和消費水平——而免費租房，“省下來”的按揭款可以用來干別的事情。

　　可以說在過去，房客和房東在這件事情上“各取所需”——房客享受了生活，房東在得到合理利潤的同時，需要管理好現金流和貸款，并承擔房屋的維護責任。

　　但是，房價的快速上行，改變了原來“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看著房價暴漲，將大量財富轉移給了房東，自己也想要自己的住房，甚至是要當房東了。

　　房價越漲，這種趨勢就會越加強，韓國政府的行政措施是根本壓不住這種趨勢的。