11月開發(fā)商到期債務規(guī)模是1071億元 全國開發(fā)商最大的考驗來了！
終于，全國開發(fā)商一大難題來了。
因為今年全國開發(fā)商的償債高峰期已到。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月開發(fā)商到期債務規(guī)模是1071億元，為年內(nèi)最大到期債務規(guī)模。
作為一個依賴杠桿的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)中不管是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，最怕的就是融不到錢，還得被追債。
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在全國開發(fā)商償債高峰到期之際，那么開發(fā)商的融資又是怎樣的？
嚴+難。
比如國內(nèi)的融資環(huán)境。
今年對很多房企而言，最意外的預計就是中央嚴控房企融資，設下”三道紅線”和”四檔管理”了。
1、 剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；
2、 凈負債率大于100%；
3、 現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
同時根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標下的分類分為紅、橙、黃、綠四檔。
全部“踩線”，為紅色檔，有息負債不得增加；
兩項“踩線”，為橙色檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；
一項“踩線”，為黃色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；
沒有“踩線”，為綠色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
這三條紅線設置之后，影響很大。
10月份萬科郁亮都曾表示：房地產(chǎn)“三條紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。
國內(nèi)很多開發(fā)商都踩線了，包括恒大、融創(chuàng)、綠地等行業(yè)大咖，就連一向資金面不錯的頭部開發(fā)商之一萬科都踩線。
而且據(jù)中證鵬元對201家發(fā)債樣本房企進行統(tǒng)計，“三道紅線”劃定的標準基本上與這201家房企中位水平相當。也就是說國內(nèi)至少有一半開發(fā)商都踩了紅線。
再說說國外的融資情況。
就在11月2日，貝殼研究院發(fā)布報告顯示，1-10月房企境內(nèi)外債券融資同比微增1%，而2019年同期同比增幅是21%，融資增幅大幅度收窄了20個百分點。
境外因為疫情的影響，本身融資難度就加大了，比如前十個月全國開發(fā)商的境外融資規(guī)模占比是38%，這是2017年以來的最低值，比2019年同期減少8個百分點。
整體境內(nèi)外的融資，9-10月這兩個月開發(fā)商的融資規(guī)模都是低于到期債務規(guī)模，開發(fā)商的短期資金壓力上升。
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而2020年就只剩下2個月了，接下來開發(fā)商要面臨的是償債高峰、監(jiān)管要求的降低負債、疊加沖業(yè)績的3重壓力。
眾所周知，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是，融資、拿地、開發(fā)、賣房、回籠資金、擴張、再融資的循環(huán)模式。
就好比是串聯(lián)電路，不管哪一個環(huán)節(jié)斷了，企業(yè)也就跑不動了。
可以說，全國開發(fā)商最大的考驗來了，特別是高負債的開發(fā)商，或?qū)⑹巧来嫱龅年P鍵時刻。
最后說說啟示和建議：
開發(fā)商的資金壓力加大，疊加融資環(huán)境的收縮，很多人想到的應該就是降價賣房回籠資金了。
不過暴哥要說的是從長期的角度來看其實降價出售對開發(fā)商而言會帶來更大的風險。
比如說降價之后同樓盤原業(yè)主的對開發(fā)商的抵制、打砸等；
降價導致的利潤縮減，可能給企業(yè)帶來長期的惡性循環(huán)；
國內(nèi)買漲不買跌的心理影響下，降價帶來的不可預知的“以價能否換量”等問題。
開發(fā)商不可能只考慮短期的資金回籠而斷了長期的財路，所以我認為開發(fā)商應對資金壓力大的方法更傾向于
1、提升銷售策略技巧。
2、減少拿地、放慢企業(yè)擴張速度。
3、加快項目的開發(fā)，加大供應。
在快周轉(zhuǎn)模式中，周轉(zhuǎn)速度快就可以將資本持續(xù)不斷的投入到新項目。
在慢周轉(zhuǎn)開發(fā)商40%的資金回報率下周轉(zhuǎn)一次的時間內(nèi)就可以快周轉(zhuǎn)3-5次。
資金就加速回流了。
所以對個人購房者來說：
1、未來一方面新樓盤會加速入市，可以選擇的房子會比較多。
接下來將會迎來購房窗口期，未來1-2年內(nèi)也是很多無房者的最佳買房時機。
現(xiàn)在樓市行情分化，二手房買賣信息不對稱，優(yōu)質(zhì)便宜的舊二手房產(chǎn)不容易挑選。
所以無房家庭可以多選擇新房。
2、開發(fā)商的銷售策略必然會更加多樣和具有迷惑性，需要留意。
開發(fā)商的大降價大概率是不會有的了，一方面不符合國家穩(wěn)房價的要求，另外一方面對企業(yè)自身長期的發(fā)展也不好，理由前面也說了。
部分樓盤小優(yōu)惠會有，但一些樓盤所謂的降價優(yōu)惠可能只是噱頭。
真優(yōu)惠還是假降價，買房的時候需要更加理性看待一些。