聚焦3·15 | 知名房企頻現品質“塌方” 房屋質量問題與銷售亂象何時休
3月15日是國際消費者權益日。在住房領域，隨著房地產企業對規模增長的追求，在高杠桿、高周轉、高擴張的“三高”運營模式下，新房質量問題、逾期交付、虛假宣傳等問題不斷曝出，越來越多的購房者通過投訴、曝光等多種方式維護自身權益。
在此，《投資者網》盤點房地產行業的消費侵權亂象，希望能對購房者予以提示，對企業以示警醒。
新房滲漏成投訴“重災區”
近日，《投資者網》梳理購房消費者公開投訴信息發現，萬科、金隅集團(行情601992,診股)、中梁控股、中南建設(行情000961,診股)、中交地產(行情000736,診股)、綠地控股(行情600606,診股)、新城控股(行情601155,診股)、保利地產(行情600048,診股)、建發股份(行情600153,診股)、大唐地產等知名房地產企業遭遇的投訴情況較為突出，其中，新房質量問題成為維權投訴“重災區”。
具體到房屋質量問題類型上，房屋滲水、漏水問題尤為明顯。以萬科為例，2020年央視315晚會對萬科旗下廣州萬科尚城出現的樓頂如“水簾洞”進行披露曝光，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現漏水情況。
萬科旗下項目出現漏水現象并非個例。2020年11月18日，萬科青島小鎮的業主向做客《行風在線》的青島市住房和城鄉建設局副局長劉玉勇反映，原應于2018年交房卻因房屋滲漏問題遭延期兩年多仍未交房，開發商多次維修，但滲漏問題依舊存在。劉玉勇表示，此事完全是開發商的責任，要求質監站和萬科小鎮的施工單位盡快到現場，找出原因，徹底解決問題。公開資料顯示，萬科青島小鎮的開發商為山東小珠山建設發展有限公司，是萬科控股子公司。
無獨有偶。根據微博、人民網(行情603000,診股)領導留言板投訴信息，南昌萬科青山湖項目、萬科天倫紫臺小區也存在漏水問題。此外，保利地產旗下項目鹽城保利紫荊公館、九江保利八里翡翠小區，中梁控股旗下項目許昌中梁首府、金隅集團旗下項目金隅南七里三期翰墨園、建發股份旗下項目建發瓏玥灣、新城控股旗下項目惠州市鹿江風華、中南建設旗下項目中南上熙府熙悅花園，均出現了消費者投訴房屋漏水情況。
墻體開裂空鼓遭頻繁投訴
《投資者網》盤點2020年以來遭遇購房消費者投訴的房地產項目發現，墻體地板開裂空鼓，墻體、地面開裂等問題尤為觸目驚心。
舉例來看，在2020年7月，萬科旗下項目—位于南昌縣的鴻海萬科天空之城因房屋質量問題引發購房消費者圍堵售樓處進行維權。根據業主反映，據不完全統計，鴻海萬科天空之城地下室約四十多根柱子爆裂，同時部分墻體開裂問題明顯，地基下沉，頂板開裂。該事件引發輿論后，政府相關部門介入。經相關專家現場查勘發現，該項目部分地庫尚在施工，頂板覆土還未完成，連日來受持續強降水影響，地下水浮力增大導致柱體裂縫。當時，當地住建局回復稱，已責令施工單位編制加固方案。
中梁控股旗下項目也因出現大量樓層開裂等原因遭購房消費者的投訴。根據人民網領導留言板投訴信息顯示，常德市中梁濱江首府的業主向常德市鼎城區住房和城鄉建設局投訴稱，投訴者于2019年5月份購買了中梁濱江首府的期房，合同約定于2020年12月31號之前交房，因疫情原因交房時間推遲到2021年1月31號。據該投訴者表示，該樓盤所有樓棟90%均有不同程度的天花板貫穿性裂縫情況，其購買的新房中，臥室、客廳、走廊過道全都布滿“蜘蛛網”狀補丁，擔心存在極大的安全隱患。
常德市鼎城區住房和城鄉建設局于2021年1月4日在人民網留言板回復投訴者表示，“最近一段時間以來，我局從網絡論壇、市長熱線、短視頻平臺多次接到群眾反映房屋質量的帖子、電話、視頻等，也有部分群眾直接上門反映問題。”針對該情況，常德市鼎城區住房和城鄉建設局成立了工作小組，提出開發商必須承擔主體責任，相關責任單位主動履行各自職責，有問題的房屋立即建立檔案，一戶一檔，立即主動整改等要求。
中梁控股旗下項目出現質量問題亦非首次。在2020年，有購房消費者投訴稱六安中梁國賓首府（中梁地產·六安中梁香緹學府）貫穿性裂縫，貫穿性裂縫達5米之長，“之前的裂縫肉眼清晰可見，開發商來補了一次，就糊了一層水泥了事。” 購房消費者對該項目的質疑聲不絕于耳。根據皖西日報在2020年6月的報道，該項目出現了樓板開裂、墻體漏孔、飄窗消失等問題，當地建設工程質量安全監督處工作人員表示會繼續督促開發商負起責任，妥善解決業主的合理合法訴求。
根據《投資者網》不完全統計，房地產企業旗下項目出墻體開裂空鼓等情況遭遇投訴較為頻繁。自2020年以來，保利地產旗下保利西江月出現墻面突出，地板不平；綠地控股旗下項目濟南綠地國際城出現地下車庫多處有地面開裂、水泥地面外翻，徐州綠地悅庭小區出現構造柱里只有鋼筋而沒有水泥、墻體瓷磚脫落；中南建設旗下項目中南欣悅府墻體裂痕明顯；中交富力雅郡共有產權房項目墻體易脫落；大唐地產旗下項目南寧大唐印象房屋內墻面空鼓，地面瓷磚空鼓；惠州市鹿江風華墻體空鼓開裂等，均遭受到了購房消費者的投訴。
精裝不“精”遭吐槽
近年來，在提倡節能降耗、低碳經濟、減少重復裝修和二次裝修的背景下，越來越多的房地產企業推出精裝房項目，數據顯示，2019年我國住宅精裝修市場規模約320萬套，市場滲透率已快速提升至32%。
精裝房快速占據市場的主要原因，一方面是國家相關部門出臺政策積極推動，另一方面則是在商品房“限價令”的影響下，精裝房的“精”已經成為房地產企業提升溢價的主要方式。隨著未來城鎮化率不斷提升，二三線城市精裝房滲透率將向一線城市逐步靠攏，全國精裝房滲透率有望進一步提升。數據顯示，北京、上海、廣州、南京、成都、深圳等城市的精裝修房比例達到四成以上，而且增長趨勢有增無減。
但是由于目前精裝房缺乏明確的行業認定標準、缺乏明確的驗收標準，這也導致了精裝房亂象的出現。《投資者網》梳理發現，成都中梁壹號院、建發瓏玥灣、惠州市鹿江風華、中南上熙府熙悅花園等多個項目精裝房均遭遇了投訴。
具體來看，建發瓏玥灣二期樣板房購買者在人民網領導留言板投訴稱，衛生間防水沒做好漏水完成，木地板發霉，返工后的工程不盡人意；墻布脫膠、脫落、發霉；房間門嚴重脫落；餐廳兩軟包背景墻底板發霉嚴重；入戶門完全不匹配等。2021年1月25日，泉州市鯉城區住房和城鄉建設局回復稱，該樣品房在購買前已裝修完畢，開發商在發現問題后多次安排維修更換，已安排施工人員重新進行防水、鋪設新石材、更換木地板等工作。
中南建設旗下項目中南上熙府熙悅花園也遭遇購房者投訴。人民網領導留言板投訴信息顯示，開發商承諾3000多元/平方的精裝標準交房，有樣板間做參考。臨近交房前發現，樣板間被拆除，新房裝修與之前開發商樣板間材料不符合；房子內裝修基本無成品保護，出現滲水現象，墻面開裂嚴重，未交房就已經有多處在維修。
四川省成都市溫江區相關部門回復表示，關于房屋局部滲水漏水、質量差的問題，區住建局工作人員已責成建設單位進行排查，對排查出的問題進行整改處理。關于開發企業擅自提前拆除樣板間裝修的問題，開發企業稱實體樣板房位于在建樓棟中，因施工過程中粉塵、用水及雨水等，造成樣板房內的裝修及設施均遭到了不同程度的損壞，出現局部墻體、地板發霉等現象，已無法滿足展示要求。為方便購房人接房時與樣板間進行比對，開發企業按照原公證證據保全的樣板間裝修方式對樣板間進行翻修處理。
政府部門的回復印證了開發商企業拆除樣本房現象為實情。相關部門進一步表示，如證實開發企業使用的裝修用材與合同約定不一致，購房人可按合同約定要求開發企業承擔相應違約責任，買賣雙方亦可協商解決，協商不能達成一致意見的，可通過法律途徑維護自身合法權益。
延期交付、銷售亂象引糾紛
除了房屋質量問題，房地產企業交付困難、虛假宣傳等行為也容易引發糾紛。萬科、綠地控股、保利地產、中南建設、中交地產等知名房地產企業旗下項目均有被投訴的記錄。
房地產企業在規定或承諾的交付期間沒有交付，交付困難通常情況下會出現以下現象，一是樓盤爛尾，比如2020年備受關注的昆明幸福別樣城的購房者們只能住進自己購買的爛尾樓內；二是延期交付，“雖遲但到”，新房最終得以實現交付；三是交付標準不達標，如綠化面積嚴重縮水、小區配套與實際宣傳不符等。而在實現交付后，仍可能存在房屋產權問題，如買到房子后三五年都遲遲拿不到房產證等。
在房地產銷售過程中的亂象則主要涉及操縱房價、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價；違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金；打著“工抵房”“抵賬房”等名義賣房，房企額外收取團購費、入會費、電商費等費用等。
虛假宣傳通常是房地產企業為促進銷售所采取的欺騙伎倆。虛假宣傳可能有：承諾的學校地鐵、配套設施等與事實不符；規劃承諾與實景不一，如公攤面積過大、贈送露臺消失等；小區配套與實際不符；發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告等。
以綠地控股旗下項目來看，有購房消費者在人民網領導留言板投訴稱，濟南綠地國際城賣房時虛假宣傳，開發商承諾的實驗中學、育英中學等教育配套并不存在。針對該投訴，濟南市市中區市場監督管理局進行了調查，2020年8月回復稱，根據目前初步掌握證據，開發商涉嫌在配套學校等方面存在虛假宣傳的行為。
而在新房交付方面，綠地旗下項目鄭州綠地濱湖國際城延期交付已近五年，交房遙遙無期，被購房消費者起訴；西安綠地生態城五期項目于2018年對外出售，合同約定于2020年6月25日進行交付，實際上該項目于2020年10月31日達到交付標準通知業主收房，未準時進行交付。
值得一提的是，關于住宅工程存質量缺陷問題，海南已試行“房屋質量險”。今年2月24日，海南省住建廳、海南省銀保監局、海南省發改委等4部門聯合印發的《海南省房屋建筑工程質量潛在缺陷保險實施細則（試行）》明確規定，業主在保險期間內發現住宅工程存在保險范圍內的質量缺陷，可向保險公司提出索賠申請，主體結構工程倒塌、坍塌、有防水要求的部位出現滲漏等4類質量問題可索賠
近年來，房企在繼續擴容的同時，規模增速逐漸放緩，房地產行業也將從規模化競爭演變為差異化競爭階段，產品力將變為行業重點。在行業激烈競爭的下半場，企業如何在規模、口碑與利潤之間取得平衡，將成為突圍制勝的關鍵。