開發(fā)商背上刻了“三道杠”
1
黑云壓城城欲摧……
公元2020年8月后，中國所有活下來的開發(fā)商背上都要刻上以下“三道血杠”。
以示“精忠報國”。
1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；
2、房企的凈負債率不得大于100%；
3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。
這件事情很大，幾乎徹徹底底宣告曾經(jīng)那個賣菜的，挖煤的，殺豬宰羊的大家一起開發(fā)商的撈錢時代，一去不復(fù)返了。
攤開中國開發(fā)商第一梯隊的陣容，到目前為止?jié)M足這個苛刻條件的依然是極少數(shù)。
就第三條，手里拿的現(xiàn)金要和短期債總額一樣多，就把所有拆東墻補西墻的開發(fā)商套路，堵的死死的。
這次有些人真的要倒霉了。
有些中小開發(fā)商的盤真的需要躲得遠遠的，不要在開發(fā)商被割韭菜的時代里，淪為了韭菜的韭菜。
恒大開始全國7折；
某城市首付分期火熱；
土地流拍率開始上升；
某禾上市開發(fā)商持續(xù)公開債務(wù)違約；……
做過開發(fā)都很清楚，沒有杠桿的房地產(chǎn)真的跟實體產(chǎn)業(yè)的利潤率相差無幾。
一個揚塵治理，一次3個月的窩工，就可以讓一個老板跑路。
曾經(jīng)在多篇文章中提到過，開發(fā)商本身作為一種產(chǎn)能注定會遭到大規(guī)模出清，并多年奉勸大家不要碰一些激進小開發(fā)商的盤。
因為坑很大，接盤的并不多，爛尾的概率在激增。
開發(fā)商三條紅線的事情，市場上解讀的很多，大多還是在開發(fā)商洗牌整合上展開各種各樣的解讀，畢竟，踩開發(fā)商早已是ZZ正確。
事情發(fā)展到這個節(jié)骨眼上，其實單從開發(fā)商出清淘汰這個角度來看已經(jīng)不夠全面了，我們還的放到整個國家棋盤上去通盤考慮。
開發(fā)商這個角色定位是什么？
土地財政的直接收款員。開發(fā)商的成本繼續(xù)往下傳遞是誰呢？誰來接開發(fā)商的盤呢？
政府-開發(fā)商-居民的食物鏈條。
大家可以自己琢磨了。
收款員現(xiàn)在背上需要刻上“三道杠”了，說明什么呢？一個土地財政收款員的公開裁員大行動。
再進一步往下理解其中的深意，也就是財政的支柱要換錨了，土地財政收款員大裁員，也許意味著另一波新收款員已經(jīng)在搭班子了。
這才是開發(fā)商淘汰的更大背景。
2
2020年同樣重大的資本事件，螞蟻集團上市。
從當前披露的情況來看，最大的贏家可能是財政部，社保基金領(lǐng)投，老馬還當即宣布捐出一大部分給公益基金。
凡是跟財政相關(guān)的都是社會巨變的大事。
當財政部率領(lǐng)國家一期二期大基金直接入市大規(guī)模買股票的時候，你認為當前的中國是不是發(fā)生了一些什么改變呢？
再加上我們第一部分提到的財政收入邏輯的變化，已經(jīng)足以證明，資本市場戰(zhàn)略地位設(shè)定，和財政換錨的關(guān)系。
土地財政，70年地租折現(xiàn)獲得的當下財政充盈；資本市場，產(chǎn)業(yè)核心資產(chǎn)未來長遠預(yù)期的當下折現(xiàn)。
是不是有一定的相似之處呢？
人民幣升值疊加資本市場對我們?nèi)蜃畲髮嶓w產(chǎn)業(yè)集群的預(yù)期變現(xiàn)，這是一個超級大蛋糕，肥水怎么可能流到外人田？
茅臺2萬多億的市值香不香？
好酒+14億市場的賦能可以產(chǎn)生這么大的財富杠桿，那么日用消費和科技消費甚至是文化消費的N多細分領(lǐng)域集合到一起會是一個什么結(jié)果呢？
還是我們的老觀點，當中國人人均收入越過10000美元的時候，未來所爆發(fā)出的財富想象，可能超越我們所有人的想象。
關(guān)于此，你可以悲觀，可以看不懂，也可以看不起，但你不能不重視。
2020年的窗外一片叮叮咣咣的搶錢聲，你抄起棍子出去瞅一眼總可以吧。
3
有人說：“資本市場就是一個賭場，跟財政沒關(guān)系。”
請問，開賭場的是不是可以穩(wěn)賺不賠？
更何況，賭場的最大玩家是誰？
舉個很簡單的例子，中國的民營技術(shù)不是很強，老被人欺負，不能獨立自主，但大家有沒有想過，軍工領(lǐng)域積累了多少核心科技呢？
不愛說那么多的習(xí)慣，以至于讓很多人認為我們就是個弱雞。這是有著很大的認知偏見的。
資本市場是一個技術(shù)，模式變現(xiàn)的渠道，而目前這場科技革命，技術(shù)和資本其實都已經(jīng)握在了財政部的手里，那么越強大的中國資本市場，對于強大財政的賦能就越強大。
此消彼長的過程中，我們來錢的渠道更多了，土地財政對于ZF的綁架也就越來越弱了。
這種情況一旦到達一定的節(jié)點，樓市的民生屬性可能才真正的抬得起頭來。
現(xiàn)在說打壓樓市，說什么開硬刀子的，也都只是說說。
畢竟近50%的財政還得靠它呢。